Scopri la differenza tra Proposta d’Acquisto e Preliminare di Compravendita e VENDI la tua seconda casa senza seccature e brutte sorprese
Dopo una moltitudine di appuntamenti hai finalmente trovato un possibile acquirente davvero interessato all’acquisto della tua seconda casa?
Sono davvero felice per te!
Immagino penserai che ora basti definire il tutto con un “contrattino” e il gioco è fatto.
In parte hai ragione – ma lascia che te lo dica – questo non è affatto un passaggio da prendere sottogamba.
La fase della trattativa contrattuale è un campo minato di clausole e controproposte a cui devi prestare massima attenzione.
La tua vendita NON è ancora conclusa e basta una piccola svista per far saltare tutto all’aria e dover ricominciare da capo.
Il mio consiglio quindi, è di aspettare ancora qualche settimana prima di stappare la bottiglia buona.
Farsi prendere dall’euforia di concludere in fretta la compravendita senza approfondire prima ogni possibile aspetto del contratto che stai per firmare, non è mai una mossa intelligente.
In questo articolo capirai l’importante differenza che c’è tra proposta d’acquisto e preliminare di compravendita e quali sono gli aspetti principali da considerare quando avrai davanti ai tuoi occhi uno o l’altro documento.
Per evitare spiacevoli sorprese prima del “grande atto finale” ti consiglio di leggere le prossime righe e farti un’idea precisa di quali sono i passi corretti da fare per evitare di calpestare la classica “mina esplosiva” del contratto sbagliato.
Cos’è la Proposta d’Acquisto
È un documento. In realtà non si può definire un contratto a tutti gli effetti perché vincola UNA sola delle parti coinvolte nella compravendita, cioè il compratore.
È più corretto definirla una dichiarazione scritta che fa il potenziale acquirente quando è davvero interessato all’acquisto del tuo immobile.
Questa proposta viene in genere accompagnata da un assegno intestato al venditore per “fermare” la casa e rafforzare maggiormente l’intenzione di acquisto del compratore.
L’assegno sarà quindi da te custodito a titolo di garanzia fino a quando deciderai di accettare – o rifiutare – le condizioni proposte dal tuo acquirente.
Se accetti la proposta – salvo diversi accordi – potrai incassare l’assegno.
Se la rifiuti invece, tutto tornerà come prima.
Cosa deve includere una Proposta d’Acquisto
Come tutte le dichiarazioni che si rispettano, anche la proposta d’acquisto per essere valida necessita di riportare al suo interno specifici parametri come:
- La descrizione precisa della tua seconda casa
- Il prezzo d’acquisto proposto dal compratore
- La firma dell’acquirente
- L’importo dell’assegno di caparra o acconto
Ti do un consiglio:
Resisti alla tentazione di valutare la proposta solo dal punto di vista economico.
Mi spiego.
Capita molto spesso che il venditore resti abbagliato dalla cifra scritta nero su bianco.
Questo unito all’urgenza di liberarsi in fretta del peso della seconda casa, sono gli unici motivi per cui accetta la proposta ad occhi chiusi, senza prestare attenzione alle clausole scritte dall’acquirente.
Se stai cercando di vendere la tua seconda casa da solo, presta molta attenzione a questo aspetto.
Quali aspetti della Proposta d’Acquisto devi assolutamente controllare prima della firma?
Qui di seguito ti elenco le principali sorprese nascoste a cui dovresti prestare attenzione prima di mettere la tua firma sul documento:
- Una data di scadenza della proposta troppo ravvicinata
- Una data di preliminare e rogito che NON corrisponde alle tue tempistiche di trasloco o ai tuoi impegni finanziari
- La richiesta preventiva di eseguire dei lavori strutturali all’immobile (come il cambio dei serramenti o degli impianti)
- Altre clausole sospensive (accettazione del mutuo o vendita di un altro immobile del compratore prima di concludere la tua vendita)
Se mai ti troverai nella situazione di aver accettato anche solo una di queste clausole senza esserne davvero conscio, purtroppo ti sarai vincolato ad una compravendita da incubo con tempi di conclusione biblici o troppo pressanti e con spese accessorie che proprio non avevi calcolato.
Qui tiro acqua al mio mulino, ma è anche per questo motivo che è sempre meglio essere seguiti da un professionista;)
Nel caso la proposta d’acquisto del tuo acquirente rispecchi in ogni punto le tue esigenze di vendita, puoi accettarla e passare direttamente al rogito notarile, senza quindi fare il Preliminare.
Se invece resta scoperta qualche clausola potrai definire meglio nel dettaglio ogni aspetto della trattativa, procedendo con il tuo acquirente alla stipula del preliminare di compravendita.
Vuoi sapere subito ogni dettaglio di questo importante contratto?
Te ne parlo qui sotto! Continua a leggere 🙂
Cos’è il Preliminare di Compravendita
É un vero e proprio contratto scritto tra venditore e compratore che impegna entrambe le parti a concludere la vendita dell’immobile entro una determinata data e sotto determinate condizioni.
Un aspetto importante da considerare è che il preliminare di compravendita – o compromesso di vendita – NON trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente.
Questo si verificherà solo in seguito al successivo rogito notarile e alla registrazione nei pubblici registri dell’avvenuto cambio di proprietà.
In poche parole, è il contratto che precede il vero è proprio Atto Notarile.
Cosa deve contenere un Preliminare di Compravendita?
Come per la Proposta d’Acquisto, anche il contratto Preliminare per essere definito valido, necessita di riportare specifici punti al suo interno come:
- L’identità dell’acquirente e del compratore
- L’identità specifica dell’immobile (indirizzo, stanze, dati catastali ecc)
- Il prezzo di acquisto concordato tra le parti
- Altri eventuali vincoli attivi sull’immobile (come ad esempio le ipoteche)
Altre clausole che possono essere contenute in questo tipo di contratto sono:
- L’importo della caparra da versare
- Le modalità di pagamento
- L’attestato di prestazione energetica (APE)
- Il regolamento condominiale
- La scadenza entro cui sarà siglato l’affare con il rogito notarile
Come avrai capito anche in questa fase ci possono essere delle clausole che se non sono accettate da entrambe le parti, rischiano di far saltare l’intera vendita.
Del resto, quando vendi la tua seconda casa ti passano per le mani decine di documenti e se non sei del settore è un attimo lasciarsi sfuggire qualcosa.
Anche in questo caso, farti affiancare da un agente immobiliare competente è l’ovvia soluzione che ti permette di dormire sonni tranquilli e ti assicura di concludere la tua vendita senza spiacevoli sorprese.
Quando è giusto fare il Preliminare di Compravendita?
Come hai letto poco fa il Preliminare di Compravendita può anche NON essere stipulato se entrambe le parti si accordano alla perfezione con la Proposta d’Acquisto.
Il discorso è diverso se si intende vendere (o acquistare) una seconda casa ancora in costruzione.
In questo caso la proposta d’acquisto potrebbe essere evitata si passa direttamente al Preliminare per mettere nero su bianco con l’impresa costruttrice l’impegno di entrambe le parti.
Tuttavia, può succedere che, anche in una compravendita tra privati, sia necessaria la stipula di un preliminare, per avere una maggiore garanzia.
Questo perché dopo la firma del preliminare, entrambe le parti sono vincolate e il tuo acquirente sarà protetto dall’arrivo di eventuali ipoteche o pignoramenti successivi.
Per fare il Preliminare devo andare da un Notaio?
L’unico caso in cui è obbligatorio per legge rivolgersi ad uno studio notarile per la redazione del contratto preliminare è quello in cui l’immobile in questione è ancora in costruzione.
Per tutti gli altri casi è possibile stipulare una semplice scrittura privata, andando a registrare il preliminare presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma e versando l’imposta di registro tramite il modello F24.
Ricordati che se sei in regime di comunione dei beni, anche il tuo coniuge deve firmare il preliminare in fase di stipula, pena l’annullamento del contratto e la perdita della compravendita dell’immobile.
Quanto costa fare un Preliminare di Compravendita?
Prendiamo il caso in cui tu e il tuo acquirente decidete di fare una scrittura privata.
Al momento della registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate dovrete effettuare il pagamento di:
- Imposta di registro (circa 200 euro)
- Imposta di bollo (calcolata in base al numero dei documenti presentati)
- Una somma pari allo 0,5% dell’importo della caparra versata o al 3% dell’acconto corrisposto
Se si procede invece alla stipula tramite uno studio notarile dovranno essere aggiunti:
- Onorario del notaio (cifra variabile)
- Imposta fissa di trascrizione (200 euro)
- Diritti fissi di trascrizione (35 euro)
Questo perché il notaio NON si limiterà soltanto a registrare l’atto all’Agenzia delle Entrate, ma trascriverà inoltre il Preliminare nei pubblici registri immobiliari.
Mentre la registrazione degli atti è obbligatoria, la trascrizione è facoltativa e rappresenta un importante strumento di tutela per l’acquirente perché ha un effetto prenotativo.
Questo significa che quando il Notaio trascriverà il vostro Preliminare di Compravendita, renderà nullo ogni atto successivo che ricade sull’immobile, impedendo così eventuali vendite a terzi o l’iscrizione di vincoli ipotecari e pignoramenti a carico del tuo acquirente.
Attenzione però, ricorda bene che la mancata registrazione del Preliminare di Vendita entro i 20 giorni all’Agenzia delle Entrate, costituisce un’evasione fiscale e comporta delle sanzioni che saranno calcolate in base all’entità del ritardo.
Se ad esempio la registrazione avviene entro 90 giorni, la sanzione che dovrai pagare sarà pari al 15% dell’ammontare dovuto.
Cosa succede se una delle due parti si tira indietro sul più bello?
L’incubo più comune nelle notti che precedono il rogito è che una delle due parti decide di punto in bianco di tirarsi indietro e far saltare l’accordo.
Valutiamo insieme questa eventualità dal tuo punto di vista – quello del venditore.
Se l’acquirente cambiasse idea, e hai tra le mani una Proposta d’Acquisto, potrai solamente decidere di incassare l’assegno, ma dovrai ripartire da zero alla ricerca di un altro compratore per la tua seconda casa.
Se invece hai stipulato un Preliminare di Compravendita e l’hai correttamente registrato come ti ho detto poco fa, il discorso cambia!
Avrai a tua disposizione due scelte, ovvero:
- Richiedere la risoluzione del contratto e un risarcimento per i danni che dimostri di aver ricevuto dalla mancata vendita.
- Richiedere comunque il trasferimento della proprietà dell’immobile al tuo acquirente ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile. Ciò significa che il compratore, sebbene rifiuti di concludere il contratto di compravendita, diventerà comunque il proprietario dell’immobile e ti dovrà corrispondere la cifra pattuita.
Chiaramente nell’ultimo caso dovrai avviare una causa in tribunale e richiedere l’intervento di un giudice per definire le modalità della vendita forzata.
Mi dispiace dirtelo, ma in questo caso specifico i tempi si possono allungare di molto.
In conclusione
Come sono sicuro avrai capito, la parte contrattuale della trattativa per la compravendita della tua seconda casa può presentare parecchie insidie nascoste.
La possibilità di incappare in qualche spiacevole errore è sempre dietro l’angolo.
Se stai cercando di vendere la tua seconda casa in completa autonomia, ora sei a conoscenza di buona parte dei rischi che puoi incontrare durante la stipula dei tuoi contratti.
A tal proposito ti consiglio di dare un’occhiata anche a questo articolo dove puoi trovare tutte le informazioni sui i documenti necessari che servono per la stipula dei vari contratti.
Arrivato a questo punto, se hai una seconda casa da vendere in alta Val Seriana o sul lago d’Iseo, ti faccio un’ultima domanda:
Hai la certezza di avere tutti i documenti in ordine e l’esperienza per affrontare la vendita della tua seconda casa senza commettere errori?
Se la risposta è sì, ti faccio i miei complimenti e ti auguro di concludere con successo la vendita del tuo immobile nel migliore dei modi.
Se invece hai quel fastidioso dubbio che ti assilla la notte e non ti fa dormire, ricorda che hai sempre la possibilità di affidarti a dei professionisti.
Per noi di GCASE questi argomenti sono il pane quotidiano.
Con i nostri 29 anni di esperienza e il nostro esclusivo metodo, abbiamo migliaia di clienti felici che ancora oggi ci ringraziano.
A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
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Tu tieni a portata di mano la bottiglia buona, al resto pensiamo noi!
