Scopri quali abusi puoi sanare e come è possibile farlo – così potrai vendere la tua seconda casa in totale sicurezza legale
Sei proprietario di una seconda casa e sospetti di avere delle irregolarità nell’immobile?
Forse hai sentito parlare di sanatoria edilizia e condono edilizio come possibili soluzioni.
Se vuoi capire la differenza tra queste due alternative, in questo articolo ti farò chiarezza sull’argomento, così saprai che cosa fare per regolarizzare al 100% il tuo immobile – ed evitare spiacevoli problemi quando deciderai di vendere la tua seconda casa.
Ma prima di capire la differenza tra il condono edilizio e la sanatoria edilizia, bisogna che tu comprenda il concetto di abuso edilizio…
Che cos’è un abuso edilizio
Un abuso edilizio si verifica se modifichi o ampli il tuo immobile, in violazione delle normative edilizie vigenti.
Nello specifico, se fai alcune tipologie di lavori senza richiedere il permesso di costruire al tuo Comune, oppure senza richiedere la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività edilizia).
Ecco alcuni esempi comuni di abusi edilizi:
• Realizzazione di ampliamenti senza le necessarie autorizzazioni
• Trasformazione di locali non destinati a scopi residenziali in abitazioni
• Creazione di sottopassi o sovrappassi senza il rispetto delle norme di sicurezza
Ora che ti è più chiaro il concetto di abuso edilizio, possiamo vedere le differenze tra sanatoria edilizia e condono edilizio…
Sanatoria edilizia e condono edilizio: le differenze
È molto importante capire le differenze tra sanatoria e condono, per sapere come sanare un abuso edilizio e se è possibile farlo.
Il condono edilizio è una procedura che offre l’opportunità di sanare abusi edilizi commessi in passato, prima di una determinata data limite stabilita dalla legge.
Il condono è una legge speciale che va in deroga alla normativa vigente. Ciò vuol dire che attraverso il condono è (o meglio era) possibile sanare anche tanti interventi di solito non permessi dalla legge, come la costruzione di abitazioni in zona agricola.
Vedila come una sorta di “amnistia” per gli abusi commessi in passato.
Il condono, però, essendo una procedura straordinaria, può essere promosso solo in determinate circostanze stabilite dal governo e si riferisce a una finestra temporale specifica di abusi edilizi.
Spesso e volentieri è uno strumento utilizzato dal Governo in periodi di crisi economica quando si ha bisogno di nuove entrate per le casse statali.
Quindi è raro che venga emanato un condono, considera che negli ultimi 40 anni ce ne sono stati solo 3:
• Legge 47 del 1985
• Legge 724 del 1994
• Legge 326 del 2003
La legge 326/2003 è stata formalmente l’ultimo condono edilizio, ma non è da escludere che ce ne saranno altri in futuro.
A differenza del condono, con la sanatoria edilizia (tecnicamente chiamata “accertamento di conformità”) puoi regolarizzare alcuni tipi di abusi già presenti, consentendoti di adeguare il tuo immobile alle norme vigenti.
Fino a qui, potresti pensare “non cambia molto rispetto al condono…”
In realtà attraverso la sanatoria NON puoi regolarizzare abusi di una certa gravità, come è invece possibile con il condono.
Anche perché la sanatoria edilizia NON è una legge speciale, ma un regolare provvedimento amministrativo che puoi richiedere in ogni momento e non si riferisce a un periodo di tempo specifico di abusi.
Come hai potuto capire, oltre ai condoni edilizi (che al momento non verranno riproposti dal Governo) l’unico strumento che ti consente di sanare i tuoi abusi edilizi – di lieve entità – è la sanatoria edilizia.
Ma nel concreto, come è possibile sanare questo tipo di abusi?
Come sanare gli abusi edilizi
Ripeto un concetto chiave: non tutti gli abusi edilizi sono sanabili, di solito lo sono quelli che si possono adeguare alle leggi edilizie vigenti, come il piano regolatore comunale.
In questa tipologia rientrano:
• Le opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio (il documento che attesta la conformità dell’intervento alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti),
• Opere di ristrutturazione
• Opere di restauro e risanamento conservativo
• Opere di manutenzione straordinaria
In questi casi, attraverso il pagamento di una sanzione puoi regolarizzare il tuo immobile, oggi e al tempo dell’abuso.
Per ottenere la sanatoria edilizia, tuttavia, non ti basta semplicemente pagare una multa. È essenziale dimostrare che le opere da regolarizzare soddisfino il concetto di “doppia conformità“.
Questo significa che devono essere state realizzate nel rispetto delle norme che esistevano quando hai fatto i lavori e devono anche essere conformi alle norme attuali, quelle che esistono nel momento in cui richiedi la sanatoria.
Se così non fosse, la tua domanda di sanatoria non può essere accolta.
In sostanza, la sanatoria edilizia rappresenta una sorta di concessione retroattiva.
Facciamo un esempio: tu costruisci più di quello che ti è consentito dal permesso rilasciato dal tuo Comune, ampliando di alcuni metri cubi il volume che hai a disposizione.
Nel frattempo nel tuo Comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore.
Se dopo qualche anno, vuoi regolarizzare il tuo immobile e decidi di chiedere un permesso in Sanatoria, questo ti sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all’epoca dell’abuso.
Tutto chiaro?
Ora dovrebbe esserlo, ma poiché la normativa italiana in materia urbanistica è complicata, se vuoi stare tranquillo e capire se il tuo caso può essere sanato, è fondamentale che tu ti rivolga a professionisti esperti nel settore.
Noi di GCase, mettiamo sempre a disposizione dei nostri clienti, tecnici qualificati che possono valutare la tua situazione e fornirti le migliori soluzioni per la regolarizzazione della tua proprietà.
I professionisti con i quali collaboriamo:
• Analizzeranno attentamente la natura dell’abuso edilizio e i requisiti normativi del tuo Comune.
• Ti forniranno una consulenza personalizzata
• E ti guideranno nel processo di sanatoria edilizia, indicandoti le azioni da fare e le documentazioni da presentare, per regolarizzare la tua seconda casa.
Tutto questo non solo ti fornirà tranquillità e sicurezza a livello legale, ma avrà un impatto positivo sulla futura vendita della tua seconda casa.
Infatti, quando deciderai di metterla in vendita, potrai presentarla sul mercato come un immobile regolarizzato, eliminando quegli ostacoli burocratici che potrebbero scoraggiare i compratori.
Perché se è vero che una casa con un abuso edilizio sanabile può essere venduta, è anche vero che l’acquirente DEVE essere informato di questa circostanza e di TUTTE le irregolarità.
Se così non fosse, attento: si configura il raggiro e l’acquirente può ottenere la risoluzione del contratto, la restituzione delle somme versate e tu dovrai anche pagargli un risarcimento.
E non scordarti che se il tuo compratore vuole richiedere un mutuo, questo non gli verrà mai dato se la tua seconda casa non ha la piena regolarità urbanistica ed edilizia.
Capisci ora l’importanza di sanare tutti gli abusi edilizi presenti nel tuo immobile?
Se deciderai di affidarti a noi – non solo ti aiuteremo nel regolarizzare ogni tipo di abuso nella tua seconda casa – faremo in modo di aiutarti a venderla in poco tempo e al miglior prezzo.
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