Come comportarsi con le spese condominiali quando vendi la tua seconda casa

Tutto quello che devi sapere se vuoi evitare di perdere tempo, innervosire il tuo acquirente, perdere la compravendita o passare i pomeriggi in tribunale.

“Le pago io o le paghi tu?”
“No io non le pago.”
“Nemmeno io…”


“Pronto, avvocato? Come funziona con le spese condominiali?”

Vuoi vendere la tua seconda casa che fa parte di un condominio e non hai ben chiaro come gestire le spese condominiali con il tuo acquirente?

Come puoi immaginare non basta un semplice accordo verbale tra te e il tuo compratore.

Anche in questo caso la tua compravendita è regolamentata da normative precise di cui devi essere a conoscenza prima di firmare qualsiasi documento.

Come ben sai la legge non ammette ignoranza e la soluzione a ogni tipo di contesa è ben descritta in minuscoli paragrafi ben nascosti nel Codice Civile.

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Nel web puoi trovare molti contenuti riguardo le procedure standard della vendita immobiliare, ma nel caso delle spese condominiali dovrai fare ricerche più approfondite perché è una casistica che, seppur comune, viene trattata poco.

Per esperienza posso dirti che proprio su questo argomento nascono spesso malintesi.

In questo articolo troverai spiegato in modo chiaro e semplice tutto quello che ti serve sapere per gestire in modo corretto ogni aspetto delle spese condominiali del tuo appartamento al momento della vendita.

Prima di entrare nel clou del discorso, dobbiamo separare il macro-argomento “spese condominiali” nei 2 sottogruppi principali a cui seguono procedure differenti:

  • spese condominiali ordinarie
  • spese condominiali straordinarie

Entrambe si riferiscono a tutte quelle spese di manutenzione, gestione e amministrazione del contesto di appartamenti in cui abiti.

E come già saprai, ad ogni proprietario viene addebitata, durante l’anno, una quota percentuale delle spese calcolata sui millesimi della proprietà che possiede.

In poche parole: più grande è la tua seconda casa, più importante è la spesa condominiale che devi pagare.

Ma quando vuoi vendere il tuo immobile, come devi gestire le spese condominiali?

Quali spettano a te e quali invece spettano al tuo acquirente?

Scopriamolo subito…

Spese condominiali ordinarie: fino a quando pagarle?

A questa tipologia di spesa appartengono tutte le manutenzioni periodiche che lo stabile in cui si trova la tua seconda casa sostiene ogni mese.

Per darti qualche esempio le più comuni sono:

  • pulizia scale
  • luce dello stabile
  • manutenzione ascensore
  • cura del giardino comune
  • compenso dell’amministratore
  • assicurazione del fabbricato, ecc…

Se stai vendendo la tua seconda casa, queste spese ti spettano fino al momento del rogito, ovvero fino all’incontro “finale” davanti al notaio.

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Per rendere tutto più semplice, ecco un esempio pratico:

Hai finalmente trovato un potenziale acquirente davvero interessato a comprare la tua seconda casa.

Dopo le prime trattative, il 20 febbraio firmi con lui il contratto preliminare e ricevi una caparra di 20.000€.

Tutto procede per il meglio e vi date appuntamento dal notaio per fare il rogito il 30 marzo successivo (quindi a più di un mese dalla firma del preliminare).

In questo caso, fino a quando sei obbligato a pagare le spese condominiali?

Devi calcolarle fino al 20 febbraio o fino al 30 marzo?

Come ti ho detto poco fa, la data che devi considerare è solo quella del rogito finale dove si ufficializza la compravendita. Quindi il 30 marzo.

E con le spese condominiali arretrate come devi comportarti?

Se qualche decennio fa bastava la parola, del tipo:

“Sì, sono in pari, le ho sempre pagate, tutto a posto!”

Ora tutto deve essere registrato in modo telematico e il notaio ti richiederà una liberatoria scritta da allegare agli atti.

Quindi, usando lo stesso esempio di poco fa, prima del rogito devi parlare con l’amministratore del tuo condominio e richiedere i conteggi delle spese condominiali che ti spettano fino al 30 marzo.

Dopo che avrai pagato la somma che ti spetta, lui ti lascerà una liberatoria che devi presentare al notaio il giorno del rogito per dimostrare di essere perfettamente in regola con ogni pagamento.

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Come fare se dal conteggio delle spese condominiali risulta che hai degli arretrati e non hai immediata liquidità per pagare?

Partiamo dal presupposto che in fase di rogito ogni nodo viene al pettine.

Per questo motivo la soluzione più intelligente (…e corretta!) è parlarne subito con il tuo potenziale acquirente ed eventualmente accordarti con lui per uno sconto sul compenso che ti spetta dalla compravendita.

Detta fuori dai denti sconti dal prezzo di vendita le spese condominiali che devi pagare.

Questo perché la Legge impone che:

“il nuovo proprietario è obbligato CON il venditore al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e al precedente”

Ciò significa che sì, anche lui è tirato in mezzo se ci sono malintesi, ma che in alcun modo NON DEVE PAGARE AL POSTO TUO.

Se non paghi le spese che ti spettano, oltre che a rischiare di perdere la compravendita, il tuo acquirente ha tutte le carte in regola per portarti in tribunale davanti al giudice e chiedere il rimborso per le spese che ha dovuto sostenere per tua negligenza.

Per quel che riguarda le spese straordinarie il discorso è leggermente diverso…

Spese condominiali straordinarie: quali ti spettano davvero?

Dentro a questa categorie di spese rientrano tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, appunto, che vengono fatti nel complesso di appartamenti in cui si trova la tua seconda casa, come ad esempio:

  • rifacimento del tetto
  • ristrutturazioni dello stabile
  • pittura esterni
  • isolamento termico del condominio
  • riqualificazione di spazi comuni, ecc…
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Qualche anno fa questo tipo di manutenzioni erano meno frequenti.

La situazione è cambiata in modo notevole con l’istituzione del bonus 110, che ha incentivato questo tipo di lavori.

In questo periodo ti basta fare un giro per le vie del tuo paese per vedere con i tuoi occhi che 1 condominio su 5 sta ristrutturando (dato non ufficiale, è un modo di dire…).

Quindi presta attenzione ai prossimi consigli se vuoi evitare di accollarti spese importanti per un immobile che stai per vendere.

Il nostro Codice Civile dà delle direttive chiare per regolamentare anche questa specifica situazione.

In questo caso devi sapere che sono a TUO carico tutte le spese condominiali straordinarie che sono state deliberate dall’assemblea condominiale prima del rogito.

Non importa se i lavori vengono eseguiti dopo che hai venduto, quello che fa fede è la data in cui sono stati decisi dall’assemblea.

Anche qui ci serviamo del precedente esempio:

  • 20 febbraio – firmato il preliminare e ricevuta la caparra
  • 30 marzo – rogito finale davanti al notaio

Stavolta ci aggiungiamo:

  • 5 marzo – deliberano per ristrutturare il tuo condominio
  • 15 aprile – inizio dei lavori
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In questo esempio – oltre a contattare l’amministratore di condominio per il calcolo delle spese ordinarie – dovrai sentirlo anche per quantificare la TUA parte di spese straordinarie.

Proprio così!

In questo caso “DOVRESTI” accollarti tutte le spese straordinarie di ristrutturazione dell’immobile, proprio perché sono state decise in assemblea prima della data del rogito.

Ma perché ho usato “DOVRESTI” al condizionale?

Perché in realtà c’è il modo di fare uno strappo alla regola e farti risparmiare migliaia e migliaia di euro che per legge sei tenuto a sborsare!

Quindi, ora che hai tirato un bel sospiro di sollievo, prendi carta e penna e appunta da qualche parte questa frase che devi TASSATIVAMENTE ricordarti di scrivere nel tuo preliminare o proposta d’acquisto

“Si concorda che tutte le opere straordinarie, anche deliberate prima del rogito, rimangono a cura e vantaggio dell’acquirente.”

Sottoscrivendo questa frase, avrai la certezza di lasciare il tuo conto in banca immacolato anche se rifanno di sana pianta il condominio prima della tua firma dal notaio.

É legale? Assolutamente sì!

Cosa ci guadagna il tuo acquirente?

Se leggi con attenzione la frase qui sopra troverai scritta la parola “vantaggio”.

Questo perché, oltre che ad aumentare il valore dell’appartamento che sta per acquistare, il tuo acquirente potrà godere per diritto di tutti i bonus e le agevolazioni fiscali che tale spesa comporta, che potrà detrarre a sua volta nei successivi 10 anni.

In definitiva, se stai vendendo la tua seconda casa che fa parte di un complesso condominiale, RICORDATI di scrivere nel preliminare quella dicitura.

Se non lo fai le spese saranno calcolate come regolamentate dal Codice Civile e quindi saranno tuo carico.

Ultimo consiglio: dai notifica al tuo amministratore

Ora sai come comportarti per quel che riguarda la gestione delle spese condominiali – ordinarie o straordinarie.

Ma che succede se il tuo acquirente decide di non pagare le spese che gli spettano?

Anche dopo che è avvenuto il rogito puoi essere lo stesso chiamato in causa a sopperire alle spese non pagate del tuo acquirente.

Questo succede SE e SOLO SE non hai dato notifica dell’avvenuta compravendita al tuo amministratore.

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Esatto, se l’amministratore non è a conoscenza del rogito, dato che tu e il tuo compratore siete CO-OBBLIGATI, per legge può chiedere a te le spese che non ha pagato.

Per toglierti ogni pensiero a riguardo, RICORDATI quindi di richiedere copia dell’atto di vendita al notaio e di inviarla all’amministratore del tuo condominio.

In questo modo avrai la coscienza a posto e sarai sicuro di non aver più nulla a che fare con il tuo ex-condominio.

Per concludere…

Come hai visto anche il solo semplice problema delle spese condominiali nasconde al suo interno un tappeto di tagliole pronte a mozzare di netto il tuo patrimonio.

Basta un passo falso, una frase sbagliata sul contratto e… “ZAC!” 

Via di netto 20.000 euro dal tuo conto corrente per lavori che tu nemmeno hai deciso!

Se stai pensando di vendere la tua seconda casa, il miglior modo che hai per dormire sonni tranquilli é affidarti a una agenzia immobiliare competente.

E se la tua abitazione si trova nei dintorni dell’Alta Val Seriana e del Lago d’Iseo non devi nemmeno pensarci molto perché la soluzione migliore è una soltanto: GCase

Siamo specializzati da ormai 30 anni nella vendita delle seconde case e abbiamo reso felici migliaia di clienti.

Dai un’occhiata ai nostri profili social e leggi le recensioni di chi si è affidato a noi.

Sarà nostro compito ricordarci di tutti questi piccoli grattacapi che possono farti spendere/risparmiare migliaia di euro e infinite ore di andirivieni per gli uffici di mezzo paese per sistemare qualche svista burocratica.

Ogni fase del processo di compravendita è gestita interamente da noi che siamo abituati ad amministrare decine di contratti immobiliari ogni mese.

  1. Valutiamo la tua seconda casa in modo gratuito
  2. Effettuiamo tutti i controlli preliminari sulla documentazione
  3. Prepariamo l’immobile per la vendita grazie all’Home Staging
  4. Mettiamo in risalto il tuo annuncio grazie ai nostri canali Social e Video
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  7. Ti assistiamo in ogni fase contrattuale e legislativa della compravendita

Tutto quello che devi fare è contattarci cliccando sui pulsanti che trovi qui sotto e lasciarti affiancare nella vendita della tua seconda casa.

A presto,

Stefano Pagnoncelli

Direttore Commerciale GCASE

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