Sai che per Legge il tuo compratore può decidere di ritardare il pagamento dell’immobile e in alcuni casi può saltare la compravendita anche dopo il rogito notarile?
- Accordati per la vendita con l’acquirente
- Firma il rogito dal notaio
- Consegna le chiavi della tua seconda casa
- Esci dal notaio con le tasche piene di soldi…
La compravendita immobiliare sembra seguire un iter abbastanza prevedibile, MA ci sono delle clausole che se attivate possono cambiare le carte in tavola.
Se il tuo acquirente richiede il DEPOSITO PREZZO al momento del rogito, sei legalmente “costretto” ad aspettare qualche settimana prima di ricevere la somma pattuita per l’acquisto del tuo immobile.
Niente paura, i tuoi soldi – per qualche giorno – saranno al sicuro in un particolare conto corrente e stai pur certo che ti arriverà ogni singolo centesimo di quanto hai concordato nel contratto…
Se tutto va per il verso giusto!
Quella di cui ti sto per parlare è una pratica del tutto legale presente nella contrattualistica immobiliare dal 2017, ma che sta prendendo sempre più piede in quest’ultimo periodo.
Se tu come venditore non sei a conoscenza di questa clausola, può essere un bel problema nel caso avessi l’idea di destinare in fretta quei soldi per altri investimenti.
La somma pattuita per la vendita della tua seconda casa, che il tuo acquirente deve corrisponderti al momento dell’atto notarile, resta bloccata e custodita dal notaio che fa da garante fino all’avvenuta trascrizione nei registri immobiliari.
Andiamo a scoprire i motivi che possono portare il tuo compratore a richiedere il deposito prezzo e confrontiamo vantaggi e svantaggi di questa pratica per entrambe le parti.
Ma prima di tutto…
Cos’è il deposito prezzo?
Secondo la legge sulla concorrenza n.124/2017, durante la compravendita immobiliare, una delle due parti può richiedere il deposito prezzo al notaio che gestisce il rogito.
Come funziona in poche parole?
L’acquirente invece di corrispondere direttamente a te – venditore – il corrispettivo pattuito per l’acquisto della tua seconda casa, si avvale di uno strumento di tutela molto potente che blinda come una cassaforte a tempo, la somma su un conto corrente dedicato di cui è titolare il notaio.
Proprio così, il notaio diventa custode della somma che ti spetta, fino a che la pratica non viene regolarmente trascritta nei registri immobiliari.
Come spesso sfugge a molte persone, non basta fare il rogito dal notaio per diventare l’effettivo titolare dell’immobile.
L’atto della compravendita si conclude SOLO al momento della trascrizione degli atti ai pubblici registri immobiliari.
Solo allora puoi ritenere venduta la tua seconda casa.
In passato è successo che in questo lasso di tempo in cui l’immobile è in viaggio da un proprietario all’altro, qualche venditore truffaldino si sia accordato per fare altri rogiti della stessa abitazione con altri acquirenti e da altri notai.
Cosa succede in questi casi se l’acquirente non è adeguatamente tutelato?
Che la proprietà dell’immobile va alla persona che per prima registra il bene presso i registri pubblici, lasciando tutti gli altri concorrenti a bocca asciutta.
Poco conta che l’acquirente abbia già versato al venditore l’intera somma pattuita.
Potrà fare ricorso e aprire una causa legale, ma di solito la parte che progetta una truffa del genere – appena ha le tasche piene – si dilegua come un fantasma per non farsi più trovare.
E non serve nemmeno che ci siano altre compravendite in atto.
Se ad esempio, proprio nei giorni che passano tra il rogito e la trascrizione, un qualsiasi creditore avvia una pratica di:
- pignoramento
- ipoteca
- sequestro dell’immobile
…Sarà il nuovo proprietario a doverne sostenere tutte le spese.
Non sarà di certo il tuo caso, ma se il venditore è un malintenzionato e riesce nel suo piano diabolico, può letteralmente lasciare il suo acquirente sommerso dai debiti.
Chi ne esce sempre vincente quindi – finché non lo beccano, se lo beccano – è il venditore che si intasca i soldi e poi sparisce dai radar in un’isola dispersa del Pacifico.
Il deposito prezzo è di fondamentale importanza per coprire questo “buco” legislativo, attivando la figura del notaio che tutela entrambe le parti.
Sarà temporaneamente a tutti gli effetti il solo e unico custode dell’importo versato.
Se qualcosa prima della trascrizione ufficiale dovesse andare storto, riconsegnerà alla parte lesa ogni centesimo versato per l’acquisto dell’immobile.
Cosa fa il notaio con la somma che riceve?
Come abbiamo appena capito la somma della compravendita resta nelle mani del notaio fino all’avvenuta trascrizione.
Ma nell’aspetto pratico, che cosa può fare il notaio con questi soldi?
Assolutamente niente!
Nessun tipo di investimento o trasferimento. Il suo compito è solo quello di fare da garante della transazione. Punto.
Le somme versate – che dovranno essere necessariamente intestate al notaio – saranno da lui blindate in un conto corrente dedicato.
Per tale scopo dovrà quindi accendere un nuovo conto destinandolo a “conto corrente dedicato ai sensi della legge 147/2013” per il deposito prezzo.
I tuoi soldi non saranno toccati da nessuno e se la trascrizione andrà a buon fine, (cioè senza che vi siano danni imprevisti al tuo acquirente) riceverai la somma pattuita direttamente dal conto del notaio stesso.
Questo comporta un lieve ritardo di circa 2 settimane per ricevere la somma che altrimenti ti sarebbe arrivata subito se si fosse proceduto con il metodo tradizionale.
La richiesta del deposito prezzo comporta dei costi?
Come abbiamo capito questa clausola si attiva come una richiesta extra.
E come ben sappiamo, ogni extra si paga.
Mettiamoci nei panni del notaio che deve:
- gestire dei soldi non suoi diventandone il custode
- versare questi soldi in un conto dedicato su cui non percepisce interessi
- girare sul conto del venditore il totale della somma ad avvenuta trascrizione
Se ci pensi, per lui tutto questo è solo un’aggiunta al compito che deve svolgere di prassi.
Per questo motivo stai pur certo che si farà pagare.
La buona notizia è che chi dovrà farne le spese non sarai tu – venditore – ma bensì il tuo compratore.
Il prezzo di attivazione del deposito prezzo sarà dunque aggiunto alla parcella notarile che pagherà l’acquirente.
Deposito prezzo: vantaggi e svantaggi per il VENDITORE
Se tu – venditore – hai in mente di investire la somma di denaro derivata dalla vendita dell’immobile per altri tuoi affari, non potrai farlo subito, ma dovrai aspettare qualche settimana più del previsto.
Questo significa che se devi destinare quella somma per l’acquisto immediato di una nuova seconda casa che ti serve in fretta e furia, sai già che non sarà possibile.
Nel caso in cui durante la trascrizione degli atti da parte del notaio qualcosa non dovesse andare per il verso giusto, non ti sarà corrisposta la somma di denaro e tutto tornerà come prima.
La compravendita del tuo immobile può quindi saltare anche dopo l’atto notarile.
Ma per te non ci sono solo lati negativi!
Prova a riflettere su questo:
Se fosse proprio il tuo acquirente il “furbetto” della situazione?
Succede di raro, ma se l’assegno circolare che ti presenta è falso?
Durante il periodo di tempo stabilito dal deposito prezzo avrai tutto il tempo per chiamare la tua banca e per fare tutte le dovute verifiche prima della trascrizione della proprietà dell’immobile.
Nel malaugurato caso in cui ci fossero dei problemi, potrai fermare il notaio per tempo ed evitare che la proprietà della tua seconda casa venga affidata ad un malintenzionato.
Deposito prezzo: vantaggi e svantaggi per l’ACQUIRENTE
Abbiamo capito che chi gode dei reali benefici del deposito prezzo è in primis l’acquirente.
Quest’ultimo è tutelato in tutto e per tutto dalla figura del notaio che si fa custode dell’investimento economico che sta per sostenere.
Il compratore potrà dormire sonni tranquilli che nessuno – e dico proprio nessuno – porterà via i soldi che ha messo sul tavolo per l’acquisto della sua nuova seconda casa.
Del resto, per quale motivo non dovrebbe accedere al deposito prezzo?
L’unico svantaggio per il nostro acquirente è quello di dover pagare una parcella più alta per il servizio accessorio che il notaio gli sta offrendo con il deposito prezzo, ma dati i presupposti ne vale la pena!
Ci sono rischi per il venditore?
No!
Se il tuo intento è semplicemente quello di vendere la tua seconda casa senza secondi fini, con il deposito prezzo non correrai alcun rischio.
Lo so, può sembrare strano consegnare le chiavi del proprio immobile senza ricevere immediatamente la cifra richiesta.
Puoi vederlo come un piccolo ostacolo psicologico da superare.
Resta il fatto che il notaio è legalmente obbligato a trasferire l’intera somma che ti spetta non appena ha proceduto alla trascrizione degli atti.
L’operazione, a meno che non sia proprio tu a richiederla, non andrà ad incidere sulla cifra pattuita con il tuo acquirente.
Se tutto va come deve andare – cioè nel 99% dei casi – nessuno avrà modo di trattenere neanche un centesimo dal tuo compenso.
Per concludere
In questo articolo hai imparato un’altra pratica contrattuale che può presentarsi durante la compravendita della tua seconda casa.
Come hai letto tu stesso, il deposito prezzo è presente relativamente da poco nell’ambito immobiliare, ma sta prendendo sempre più piede col passare degli anni.
Se stai pensando di vendere la tua seconda casa per conto tuo può andare tutto bene, ma non essere a conoscenza di determinate clausole può cambiare i tuoi piani da un momento all’altro.
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A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
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