Hai ereditato una seconda casa e vuoi venderla? Ecco quello che devi sapere per non commettere errori.

Quali sono i documenti aggiuntivi che devi presentare al notaio e a quali termini devi prestare attenzione se vuoi evitare sanzioni nella compravendita di una seconda casa ricevuta in eredità.

Quando affrontiamo la perdita di un familiare, spesso dobbiamo fare i conti non solo con il nostro dolore, ma anche con tutti gli oneri legislativi che derivano dall’aver ereditato il suo patrimonio.

Capita spesso di trovarsi nella situazione di voler vendere un immobile ereditato per investire in modo diverso la somma ricavata e non dover gestire ulteriori spese future sul proprio reddito.

Se stai leggendo questo articolo con molta probabilità hai ereditato una seconda casa e hai in mente di venderla.

Le domande che hai in testa in questo momento sono tante e immagino vadano ben oltre il semplice carattere tecnico della compravendita.

Molto spesso chi pensa di vendere un immobile ereditato, prima di tutto si interroga se il caro defunto avrebbe acconsentito a una decisione di questo tipo.

Quindi prima di spostarci sugli affari legislativi e burocratici, voglio affrontare questa scelta dal punto di vista morale.

vendere seconda casa ricevuta in eredità

Quello che mi sento di dirti è che chi ti ha lasciato un immobile in eredità ha avuto a cuore solo il tuo bene.

É uno degli ultimi regali che la persona cara ti ha riservato, con l’intento di migliorare la tua condizione di vita e della tua famiglia.

Di sicuro, quando in passato ha preso questa decisione, non voleva caricarti sulle spalle gli oneri e le spese finanziarie che un immobile “non previsto” può portarti a gestire.

Vendere una seconda casa ricevuta in eredità diventa quindi un legittimo processo di trasformazione di quanto ricevuto e venderla non deve essere visto come una mancanza di rispetto verso la persona che te l’ha donata.

Sistemato questo primo aspetto possiamo ora concentrarci sul lato tecnico della compravendita…

Le domande più frequenti che mi sento porre in questi casi sono:

  • “Mi conviene vendere questa casa? E se sì in che modo?”
  • “Quante tasse dovrò pagare?”

E soprattutto…

  • “Il processo di compravendita resta invariato o devo presentare dei documenti particolari?”

Quello che devi sapere che la vendita di una seconda casa ricevuta in eredità non è molto diversa dal normale processo di compravendita immobiliare, ma prevede delle procedure particolari che se non segui alla lettera ti possono causare dei futuri grattacapi…

Ad esempio può succederti di:

  • Rinviare di qualche mese il rogito, per non aver presentato i documenti corretti
  • Perdere la compravendita con il tuo potenziale acquirente per non esserti fatto trovare pronto dal notaio
  • Incorrere in sanzioni per mancato pagamento di imposte
  • Finire in tribunale con gli altri eredi perché non sono state rispettate le volontà di tutti
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Addirittura, se entro un certo termine non presenti un documento specifico di cui ti parlerò tra poco, rischi di non poter più vendere la tua seconda casa perché perdi ogni diritto che hai su di essa.

Partiamo quindi dall’aspetto burocratico della compravendita di seconde case ereditate…

I documenti aggiuntivi che devi avere in mano prima di procedere a caricare il tuo nuovo immobile sui vari portali immobiliari sono principalmente due:

  1. La dichiarazione di successione
  2. L’accettazione dell’eredità

Andiamo a vederli più da vicino…

La Dichiarazione di Successione

La dichiarazione di successione è – appunto – una dichiarazione che tu e gli altri eventuali eredi, siete obbligati a presentare all’Agenzia delle Entrate entro un anno dalla morte del caro defunto.

Serve a dichiarare il valore del patrimonio che hai ereditato, così da consentire allo Stato di applicare le relative imposte.

Da prassi, dopo aver presentato la dichiarazione di successione è necessario procedere alla voltura catastale per aggiornare i registri catastali con i nuovi proprietari dell’immobile.

Ma attenzione…

Se non fai questa dichiarazione entro i 12 mesi successivi al decesso del familiare, andrai incontro a salate sanzioni amministrative e ad altre problematiche di carattere legislativo.

In definitiva, senza questo primo documento obbligatorio non potrai vendere la tua seconda casa.

Per ottenerlo puoi prendere diverse strade, le più comuni sono:

  • farlo redigere da un notaio
  • affidarti a un CAF (Centro Assistenza Fiscale) presente nella tua zona
  • dare tutto in mano al tuo Geometra di fiducia
  • farlo in autonomia per via telematica, accedendo al portale online dell’ADE
vendere seconda casa ricevuta in eredità

Ricorda però che al momento della presentazione della dichiarazione di successione, e della voltura catastale, dovrai pagare le relative tasse e imposte.

Ogni tassa sarà calcolata in percentuali variabili in base al grado di parentela che gli eredi hanno con il caro che è venuto a mancare.

Resta da dire che in qualsiasi caso, la dichiarazione di successione è una procedura obbligatoria per legge, che tu decida o meno vendere la seconda casa che hai appena ereditato.

Quindi con molta probabilità avrai già affrontato per conto tuo questo primo passaggio.

Quello che tanti sottovalutano è invece il secondo documento di cui ti sto per parlare…

L’Accettazione dell’Eredità

Si tratta anche in questo caso di una dichiarazione scritta dove confermi testualmente di aver accettato il bene che ti è stato lasciato in eredità – nel tuo caso specifico la seconda casa che stai per andare a vendere.

Hai due modi per fare questo tipo di dichiarazione:

  • Accettazione ESPRESSA
    Dovrai tornare davanti al tuo notaio di fiducia che metterà per iscritto la tua volontà nell’accettare i beni che ti sono stati destinati in eredità
  • Accettazione TACITA
    Avviene quando non fai un vero e proprio atto formale come descritto sopra, ma ti comporti come se il bene fosse già tuo. Mi spiego meglio…

La legge considera una accettazione tacita anche il semplice fatto di andare a rogito dal notaio per vendere la seconda casa che hai ricevuto in eredità.

Il notaio farà quindi una dichiarazione aggiuntiva al momento della vendita dell’immobile e lo allegherà all’atto di compravendita.

Ed è proprio in questo punto che devi prestare particolare attenzione.

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Capita molto spesso che il venditore poco informato, in buona fede, commetta questi due errori:

  1. Presentarsi dal notaio a fare il rogito a mani vuote.
    Se non l’hai fatto prima in forma espressa, per redarre l’accettazione dell’eredità servono il certificato di morte del caro defunto e l’atto di successione del bene. Senza questi documenti il rogito sarà rimandato a data da destinarsi e puoi rischiare di far saltare la compravendita.
  1. Pensare di avere un tempo infinito per poter fare questa seconda dichiarazione.
    Se entro 10 anni non procedi all’accettazione dell’eredità è come dire allo stato che NON ti interessa ricevere il bene che ti è stato lasciato.
    Se dopo che sono trascorsi questi 10 anni vorrai vendere l’immobile, non potrai farlo perché per legge l’hai rifiutato e non sei più il legittimo proprietario, quindi non puoi esercitare alcun diritto su di esso.

E questo ultimo discorso vale anche per tutti gli altri eredi coinvolti nella trattativa.

Che succede se NON SEI L’UNICO EREDE della seconda casa che vuoi vendere?

Vendere una seconda casa ereditata da più persone può essere un processo alquanto più complicato.

Le casistiche che si presentano in questo specifico caso possono risolversi con due chiacchiere spensierate davanti al caffè o farti passare i prossimi anni tra avvocati e tribunali. 

Se sei fortunato, tutti saranno d’accordo in ogni fase della trattativa e la vendita filerà liscia come l’olio.

Ma ci sono molti aspetti che possono andare storti lungo il percorso.

Questo perché non sarai l’unico ad avere voce in capitolo sulla compravendita.

Le decisioni da prendere mettendo d’accordo più teste sono davvero tante…

  • La ricerca del giusto acquirente…
  • L’agenzia che segue le pratiche…
  • La valutazione dell’immobile…
  • La chiusura della compravendita…

Insomma, in ogni passaggio deve esserci il consenso unanime di tutti gli eredi.

E come puoi immaginare non sempre la faccenda si risolve con un sorriso e una stretta di mano.

vendere seconda casa ricevuta in eredità

Noi ti auguriamo come sempre che tali controversie si risolvano in fretta, ma è giusto che ti informiamo su come ti conviene procedere se qualche tuo parente non è d’accordo sul vendere la seconda casa che avete ereditato.

Per spiegartelo al meglio userò un esempio pratico.

I tuoi genitori hanno lasciato in eredità la loro seconda casa al lago a te e ai tuoi 2 fratelli in parti uguali e loro due non la vogliono vendere.

Quali due possibilità (legali) hai per far valere i tuoi diritti e riuscire a ricevere la parte di eredità che ti spetta a livello monetario?

1 – Vendita della propria quota ereditaria

Ogni erede può vendere per legge la propria quota percentuale dell’immobile che ha ereditato.

Questo significa che anche se i tuoi due fratelli non vogliono, tu hai comunque il diritto di mettere in vendita la tua parte.

Questa è la casistica che succede con più frequenza.

Per liberarsi del pensiero di dover gestire gli oneri di un secondo immobile e ricavare il controvalore in denaro, molte persone preferiscono mettere in vendita la loro quota di eredità.

In questo caso i tuoi fratelli potranno godere di quel che viene definito come “diritto di prelazione”, ovvero avranno la precedenza di acquisto su eventuali terze persone che vogliono acquistare la tua “fetta” di seconda casa.

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2 – Scioglimento della comunione ereditaria

Se non riesci a raggiungere in alcun modo un accordo comune puoi ricorrere allo scioglimento della comunione del bene ereditato davanti a un giudice.

In pratica il giudice procederà all’espropriazione dell’immobile e il ricavato sarà diviso in percentuale tra gli eredi coinvolti.

A questo tipo di pratica potrai accedere solo se c’è già stato un tentativo “dimostrabile” di mediazione tra te e i tuoi fratelli.

Per “dimostrabile” non basta trovarsi attorno a un tavolo la domenica all’ora del caffè.

Si dovrà come al solito chiamare in causa gli avvocati e come puoi immaginare i tempi andranno per le lunghe.

Per concludere…

In questo articolo ho voluto darti una panoramica di quello che devi assolutamente sapere se stai pensando di vendere la tua seconda casa ricevuta in eredità.

Come sempre ci sono molti aspetti che variano in base al tuo caso specifico e che sarebbe impossibile spiegare tutti in questo breve articolo.

Il nostro consiglio, data la delicatezza di questo tipo di compravendita, è quello di evitare il fai-da-te e rivolgerti a chi queste casistiche le risolve ogni giorno per lavoro.

Affidandoti a GCase avrai sempre la certezza di procedere nel modo corretto nella compravendita della tua seconda casa ricevuta in eredità.

Questo perché siamo abituati a gestire decine di contratti immobiliari ogni mese.

Siamo specializzati nella vendita delle seconde case da 30 anni e abbiamo reso felici migliaia di clienti.

Dai un’occhiata ai nostri profili social e leggi le recensioni di chi si è affidato a noi.

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A presto,

Stefano Pagnoncelli

Direttore Commerciale GCASE

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