Conosci la differenza tra queste due modalità di garanzia, fai valere i tuoi diritti ed evita di perdere migliaia di euro o addirittura la proprietà della tua seconda casa.
Stai per vendere la tua seconda casa e fai un po’ di confusione tra caparra e acconto?
In questo articolo capirai la differenza tra acconto e caparra e quali esatte parole ti conviene scrivere nel contratto preliminare per essere sicuro di far valere al meglio i tuoi diritti.
Sbagliare anche solo una semplice parola sul tuo contratto può farti buttare all’aria migliaia di euro o addirittura farti perdere per sempre la proprietà della tua seconda casa.
Pensi che stia esagerando? Purtroppo non è così…
Se stai leggendo queste righe immagino che sei una persona con la testa sulle spalle, cosciente dei rischi che possono presentarsi nella vendita immobiliare fai-da-te.
Informarti bene prima di iniziare a firmare qualsiasi contratto a cuor leggero, può darti la sicurezza di non fare gli errori madornali che commettono la maggior parte dei privati – e purtroppo anche qualche agenzia.
Va bene conoscere la differenza tra i vari contratti, ma per vendere in tranquillità la tua seconda casa è necessario sapere bene anche la differenza tra le varie modalità di pagamento che puoi trovarti a ricevere a livello di garanzia.
Qual è il classico errore che fa chi vuole vendere la sua seconda casa in autonomia e non sa da dove iniziare?
Spesso succede che chi non è pratico del mestiere, invece di chiedere una consulenza ad un’agenzia competente, va a chiedere consiglio ai suoi amici e famigliari.
Chiunque in linea di massima pensa di sapere come vendere un immobile.
Del resto, il procedimento può sembrare più o meno sempre lo stesso:
- Proposta d’acquisto
- Acconto / Caparra
- Preliminare di compravendita
- Rogito notarile
Voilà! Sembra tutto molto semplice quindi…
Tutti sanno navigare in acque tranquille, ma se arriva un temporale e il mare si fa mosso all’improvviso, solo chi ha esperienza e si è preparato al peggio sa come non colare a picco.
Ricorda sempre, il diavolo si annida nei dettagli.
Come vedrai tra poco, scrivere il tuo nome e cognome su un contratto compilato in fretta e furia, può portarti a conseguenze catastrofiche nel caso la tua compravendita prenda una brutta piega.
Una sola parola sbagliata può rendere i tuoi accordi carta straccia, oppure può assicurarti di far valere i tuoi diritti e tutelarti da qualsiasi imprevisto possa presentarsi nel processo di vendita.
È quindi di fondamentale importanza conoscere la differenza tra le varie modalità di pagamento per evitare di trovarti immobilizzato nelle sabbie mobili legislative, nelle quali senza un aiuto esperto, non puoi fare altro che sprofondare sempre di più.
Essere preparato e informato ad ogni evenienza è il tuo lasciapassare per una vendita consapevole e senza stress.
Ma andiamo al dunque!
Quali parole devi scrivere nel tuo contratto per tutelarti al meglio?
In questo articolo ci concentriamo a capire la differenza che passa tra ricevere un acconto, una caparra penitenziale o una caparra confirmatoria.
Ma soprattutto quali diritti ti garantisce ognuna di queste modalità.
Partiamo!
Qual è la differenza tra caparra e acconto?
Definiamo subito la differenza sostanziale tra i due metodi di pagamento che tutelano la vendita del tuo immobile.
Quello che vedo molto spesso è che tra privati dire “caparra” e dire “acconto” ha la stessa valenza.
Assolutamente no! Andiamo a scoprire il perché.
L’acconto prezzo su un immobile.
Come dice la parola stessa, l’acconto è semplicemente una somma di denaro che il tuo acquirente ti anticipa per dare prova della sua intenzione di acquistare la tua seconda casa.
Per legge nessuna delle parti è vincolata da tale gesto e – soprattutto – nessuno può far valere alcun diritto in merito alla transazione.
Che significa questo?
Che se sottoscrivi una proposta d’acquisto o un preliminare di compravendita e dichiari di aver ricevuto un “acconto”, nel caso il tuo acquirente cambiasse idea all’ultimo minuto, tu sarai obbligato a restituirgli la somma che hai ricevuto fino all’ultimo centesimo, senza fiatare.
Non avrai diritto a nessun altro risarcimento.
Non importa se per arrivare alla vendita hai dovuto caricarti sulle spalle eventuali spese di ristrutturazione o se hai apportato altre modifiche richieste dall’acquirente sull’immobile.
Quei soldi che ti ha anticipato NON sono realmente tuoi fino al rogito finale. Te li ha consegnati solo come un acconto, ma se non si arriva al rogito notarile, tu effettivamente non hai in mano niente.
La stessa cosa succede nel caso sia tu a volerti tirare indietro.
Il tuo acquirente non potrà appellarsi a nulla, potrà solo farsi restituire la somma che ti ha anticipato.
Resta il fatto che se anche una delle due parti prova ad avviare cause legali per un risarcimento, per legge, niente è dovuto.
Hai quindi appena capito che accettare un acconto per la vendita del tuo immobile è una pratica molto controproducente per entrambe le parti perché nessuno dei due viene tutelato nel caso di problemi.
Il discorso è diverso quando ci si accorda per il versamento di una caparra.
La caparra (penitenziale e confirmatoria)
Anche per la caparra devi prestare assoluta attenzione a quello che dichiari di aver ricevuto nel contratto preliminare.
Esistono due tipi di caparra: penitenziale e confirmatoria.
Molti prendono sottogamba l’importanza di specificare quanto hanno ricevuto usando le giuste parole.
Del resto, cosa vuoi che cambi una singola parola?
Alla maggior parte delle persone è chiaro solo il concetto principale che sta alla base della caparra.
Ovvero che è una somma di denaro data a titolo di garanzia – in genere tramite assegno bancario – che tutela e vincola le parti nell’impegno preso di acquistare o di vendere l’immobile.
Quello a cui devi prestare attenzione però è che SOLO UNO di questi due tipi di caparra ti permette di salvare la vendita e rivalerti per eventuali danni subiti.
Quale? Te lo dico subito!
Caparra penitenziale
Se scrivi nella tua proposta d’acquisto o nel tuo preliminare di compravendita di aver ricevuto una “caparra penitenziale” significa che tu, venditore, ricevi una somma di denaro dal tuo acquirente a titolo di impegno di acquisto del tuo immobile – diversa dal classico acconto.
…e fin qui tutto chiaro.
Ma che succede se una delle parti viene meno all’accordo?
Se è il tuo acquirente che decide di tirarsi indietro, tu potrai incassare la somma che ti ha dato a titolo di caparra, senza nessun problema.
Se invece sei tu a non voler più vendergli la tua seconda casa, dovrai restituire al tuo acquirente il doppio della somma che ti ha dato a titolo di caparra.
Questo è quello che tutti sanno sul normale utilizzo della caparra immobiliare.
Ma che succede se nel frattempo…
- hai dovuto sostenere delle spese accessorie sull’immobile per aggiudicarti la vendita?
- hai dovuto far ritinteggiare e pulire l’intero appartamento da un’impresa di pulizie?
- hai perso proposte molto più vantaggiose per riservare la vendita a quel preciso acquirente?
Nel caso tu prenda la decisione di andare per vie legali per recuperare tali spese, presentandoti davanti al giudice con in mano solo una caparra penitenziale, niente ti sarà dovuto.
Spiegandola semplice, per legge dare o ricevere una caparra penitenziale è il modo che le due parti hanno per accordare una penale in caso di recesso.
Caparra penitenziale = quanto costa alle parti ritirarsi dall’accordo. Stop.
Se lo confrontiamo con l’acconto immobiliare sicuramente ha dei vantaggi notevoli, ma ti assicuro che si può fare ancora di più!
Ecco come…
La caparra confirmatoria
Ti confesso un segreto:
se chiedi a 10 agenti immobiliari la differenza tra i due tipi di caparra, con molta probabilità solo 5 di loro ti sanno dare la risposta giusta.
Andiamo ora a vedere quali diritti puoi avere scrivendo nel tuo contratto di aver ricevuto una caparra “confirmatoria”.
La caparra confirmatoria assicura una tutela pressoché totale a livello contrattuale in caso di inadempimento delle parti.
Detta così non dice molto, ma usiamo degli esempi per capirla meglio.
Che succede se una delle due parti decide di tirarsi indietro all’ultimo avendo sottoscritto nel contratto preliminare una caparra confirmatoria?
Gli scenari che possiamo trovarci davanti in questo caso sono tre.
1 – Uso “classico” della caparra
Si attivano le stesse regole della caparra penitenziale.
Nel caso fosse il tuo acquirente a volersi togliere dai giochi perderà l’importo versato.
Se invece sei tu – venditore – a tirarti indietro, dovrai versare il doppio della caparra.
Se questo può bastare alle parti, la caparra confirmatoria ha svolto il suo compito e l’immobile sarà svincolato dall’accordo di compravendita.
2 – Una delle parti ha subito dei danni e ricorre a una causa legale per recuperare le spese sostenute
Ecco la prima super-tutela che ti dà la caparra confirmatoria.
Può succedere infatti che una delle due parti abbia subito dei danni – quantificabili in modo monetario – al rifiuto della controparte a concludere il contratto.
Come abbiamo già detto tu venditore, nel frattempo, puoi aver dovuto:
- ristrutturare parte dell’immobile
- ritinteggiare l’intera casa su richiesta del compratore
- fatto potare tutti gli alberi in giardino da un’impresa specializzata
- aver bloccato il tuo immobile per mesi, rifiutando molte altre proposte da acquirenti che ora non ci sono più
Dall’altro lato pure il tuo acquirente, convinto di entrare nella tua seconda casa a breve, può aver dovuto:
- acquistare dell’arredamento su misura che ora non può più utilizzare
- versare anticipi non rimborsabili per allacciamenti delle utenze o altro
- iniziare preventivamente il trasloco pagando un’impresa
- mettere mano lui stesso al tuo immobile investendo in migliorie
Insomma, i casi in cui una delle parti rischia di perdere del denaro sono tanti e questo succede molto più spesso di quanto immagini.
La caparra confirmatoria dà diritto ad entrambe le parti di farsi dare quanto dovuto a titolo di caparra e in più aprire una causa legale.
Andando davanti ad un giudice è possibile dimostrare di aver subito dei danni reali e quantificabili derivanti dalla perdita dell’immobile promesso.
Niente male vero? Ma non è finita qui…
Andiamo a vedere nel terzo scenario il più grande super potere di questo tipo di caparra.
3. La compravendita si fa lo stesso!
Come ti ho già detto anche in questo articolo, firmando di aver ricevuto una caparra confirmatoria, entrambe le parti possono far valere il loro diritto di acquisto o di vendita forzata dell’immobile.
Mi spiego meglio…
Tu, venditore, puoi rinunciare ad incassare la somma ricevuta a titolo di caparra e puoi andare dal giudice con il tuo preliminare in mano a chiedere che quanto scritto nel contratto venga rispettato fino all’ultima virgola.
Il tuo compratore sarà tenuto per legge a diventare proprietario dell’immobile come da accordi presi e firmati nel preliminare di compravendita.
Ma attenzione: lo stesso diritto ce l’ha anche il tuo acquirente!
Per legge può anche lui aprire una causa legale per richiedere di entrare nel tuo immobile lo stesso, anche se alla fine hai deciso di non venderlo più.
Tieni però presente che questo genere di pratiche legali non vengono risolte nel giro di qualche settimana. Sappiamo tutti quanto sia lento e macchinoso il sistema legislativo italiano.
Procedere con l’apertura di una causa immobiliare può significare di dover aspettare più di qualche mese per arrivare al verdetto finale del giudice.
Quello che conta è che aggiungendo la parola “confirmatoria” dopo la parola “caparra”, entrambe le parti hanno la certezza di non incappare in spiacevoli inconvenienti o dover perdere migliaia di euro in spese non calcolate.
Ora che conosci ogni dettaglio della caparra, puoi dire anche tu che c’è una bella differenza rispetto al semplice acconto, vero?
Diversa tassazione tra acconto e caparra
Un altro aspetto da tenere presente è quello che riguarda la tassazione degli importi al momento della registrazione del contratto preliminare.
Essendoci una differenza sostanziale tra le due modalità di pagamento, anche le tasse che dovrai versare saranno differenti.
Se parliamo di acconto, infatti, al momento della registrazione tramite scrittura tra privati l’importo delle tasse sarà calcolato sul 3% della somma ricevuta.
Diverso invece se parliamo di caparra, penitenziale o confirmatoria che sia.
L’importo sarà calcolato solo sullo 0.5% del totale della caparra.
Questi importi che dovete anticipare saranno comunque scalati in fase di rogito dalla tassa di registro.
Per concludere
Quelle che ti ho descritto poco fa, sono dei possibili scenari in cui ti puoi trovare quando stai vendendo casa e incassi una somma di denaro a titolo di garanzia.
Come hai visto anche tu, prestare attenzione anche solo ad una singola parola sul contratto preliminare può evitarti dei bei grattacapi nel caso la vendita del tuo immobile prenda una brutta piega.
La compravendita immobiliare può sembrare semplice agli occhi dei meno esperti, ma per chi come noi si trova ogni giorno in prima linea sul campo di battaglia, sa bene che essere preparati alla guerra è il miglior modo per preservare la pace.
Tutto può filare liscio e senza problemi, ma in caso di imprevisti, il tuo immobile può restare bloccato per anni.
Ti troverai nella spiacevole situazione di doverti sobbarcare tutte le spese senza aver diritto ad alcun risarcimento.
C’è solo un modo per eliminare il 90% dei tuoi problemi in campo immobiliare.
Vuoi sapere qual è?
Essere informati e preparati a livello legislativo e contrattuale PRIMA di cominciare a mettere firme sui vari contratti.
E questo non è affatto cosa semplice per chi si approccia per la prima volta in questo settore.
Per questo, il mio consiglio è di evitare di compilare “alla buona” il modulo della proposta d’acquisto appoggiati al cofano di una macchina.
Se ti trovi in quella situazione alza bene le antenne, prendi tempo e valuta seriamente di affidarti ad una agenzia immobiliare competente, meglio ancora se della tua zona.
I vantaggi di cui puoi godere affidandoti ad un’agenzia immobiliare sono infiniti e se ti ricordi la scorsa settimana ne ho parlato anche in questo articolo.
Se stai pensando di vendere la tua seconda casa in Alta Val Seriana o al Lago D’Iseo e vuoi la certezza di non commettere errori, puoi affidarti al Metodo Gcase.
Noi di Gcase siamo specializzati nella vendita delle seconde case da oltre 29 anni e abbiamo reso felici migliaia di clienti.
Dai un’occhiata ai nostri profili social e leggi le recensioni di chi si è affidato a noi.
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Ti basta contattarci, affidarci le chiavi della tua seconda casa e… rilassarti.
A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
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