Quale tra i due procedimenti ti dà la certezza di non perdere la seconda casa dei tuoi sogni anche se hai già firmato davanti al notaio?
La vista panoramica sul Lago d’Iseo…
Ecco cosa ha fatto innamorare Antonio di quella seconda casa che Mario (nomi inventati per privacy) ha messo in vendita lo scorso giugno.
Una vista mozzafiato che si vede dall’enorme parete-finestra della camera da letto, davvero impareggiabile!
Immagina…
Apri gli occhi la mattina nel tuo bel lettone comodo, guardi fuori dalla finestra e non vedi altro che il meraviglioso azzurro del cielo che si scontra col blu brillante del lago d’iseo, e sullo sfondo quella meravigliosa perla di Montisola…
Scostando lentamente le tende in lino bianco, una fresca brezza entra timida nella tua camera, e viene a darti il buongiorno carica dei profumi verdi che raccoglie dalla vegetazione che trova risalendo la collina, partendo dalle spiagge del lago…
Quale migliore modo di iniziare la giornata, vero?
Antonio ne è rimasto così colpito che ha passato più di una settimana a pensare solo a quello.
Al lavoro, in auto, la sera sul divano…
Sempre a scrollare le foto di quel solito annuncio.
Finché un bel giorno si decide!
Prende il telefono e chiama Mario deciso ad acquistarla a tutti i costi.
La trattativa corre veloce e in meno di 2 giorni il buon Antonio ha già firmato il preliminare e versato una caparra di 30.000€ sul conto corrente di Mario.
Come vuole la legge il preliminare viene REGISTRATO entro i canonici 20 giorni all’Agenzia delle Entrate.
Tutto sembra andare per il verso giusto per Antonio, che già si immagina gambe all’aria a godersi il suo romantico panorama ogni weekend d’estate.
Se non fosse che prima del rogito notarile arriva Giuseppe.
Pure lui si è innamorato di questa seconda casa e ancora non sa che Mario l’ha già “riservata” con un preliminare ad Antonio.
Cosa succede?
Quando Mario sente che Giuseppe gli offre più di Antonio per acquistarla, se ne frega del preliminare appena firmato.
Accecato dai soldi facili, prende per mano Giuseppe e lo porta subito a fare un altro preliminare.
Un paio di firme davanti al notaio (pure lui all’oscuro del precedente accordo) e l’immobile è “prenotato” anche per Giuseppe che in buona fede trasferisce la cifra della sua caparra di 10.000€ sul conto corrente di Mario.
Il notaio – che fa in modo scrupoloso il suo lavoro – REGISTRA il preliminare all’Agenzia delle Entrate e in meno di 5 giorni l’atto viene anche regolarmente TRASCRITTO nei Pubblici Registri Immobiliari.
Quando il gioco sporco di Mario viene scoperto, la frittata è bella e fatta!
Né Antonio, né Giuseppe vogliono rinunciare a quel sogno di seconda casa e come puoi immaginare, si finisce davanti al giudice in tribunale.
Ora sappiamo per certo che Mario – che ha fatto il furbetto – ne pagherà le conseguenze…
Ma resta ancora una questione da risolvere:
Chi potrà godersi quello spettacolo di seconda casa?
Antonio o Giuseppe?
Per rispondere in modo corretto, bisogna prima comprendere l’abissale differenza che passa tra REGISTRARE e TRASCRIVERE un atto immobiliare.
Andiamo con ordine…
Che significa REGISTRARE un contratto immobiliare?
Il termine registrazione riguarda un’attività di tipo amministrativo-fiscale.
In poche parole, viene consegnata una copia del tuo contratto all’Agenzia delle Entrate che gli assegna un numero di protocollo e ufficializza a tutti gli effetti la data certa in cui è stato firmato l’atto.
In questo modo l’Agenzia delle Entrate è stata informata che a decorrere da quella data potrà fare quello che le riesce meglio, ovvero tassare il tuo nuovo l’immobile. 🙂
Proprio per questo motivo, l’Ufficiale incaricato dell’ADE:
- NON effettua nessuna analisi approfondita sul contratto che deve registrare
- NON rende pubblico a terze parti l’avvenuto passaggio di proprietà
Perché allo Stato tutto questo non interessa.
Ai fini fiscali, non è rilevante su cosa vi siete accordati tu e il tuo compratore.
Quello che è davvero importante è assegnare una data certa che attesti l’esistenza di quel contratto per procedere al calcolo delle imposte.
Questa operazione è sempre obbligatoria per qualsiasi tipo di contratto immobiliare.
Può essere fatta sia in completa autonomia da una delle due parti della compravendita, sia da un notaio incaricato che provvederà all’invio telematico entro e non oltre i 30 giorni dalla firma del contratto.
Si hanno tutt’altre conseguenze se invece si decide per la TRASCRIZIONE…
Che significa TRASCRIVERE un contratto immobiliare?
Trascrivere un contratto – che sia un preliminare o un rogito – è invece un’attività di tipo pubblicitario-prenotativo.
Viene eseguita da un notaio in via telematica, che darà comunicazione dell’avvenuto accordo sempre all’Agenzia delle Entrate, che a sua volta la trascriverà nei Pubblici Registri Immobiliari.
Questa procedura è facoltativa – quindi non obbligatoria per legge – e rende pubblico a chiunque l’avvenuto trasferimento di proprietà del bene espresso nel contratto.
Nel settore immobiliare, si tratta di un passaggio di enorme importanza.
Questo perché fino a quando una compravendita non viene trascritta, i terzi non hanno alcun modo di conoscere se in precedenza sono stati stipulati altri contratti sulla tua seconda casa.
In buona fede, sono quindi legittimati a ritenere che la proprietà dell’immobile sia ancora nelle mani di chi gliela sta vendendo e hanno tutte le carte in regola per firmare anche loro un contratto valido davanti al notaio.
Un’altra importante funzione della TRASCRIZIONE sta nel suo effetto prenotativo.
Non importa quale data abbiano i contratti registrati in precedenza.
Quello che fa testo è solo chi rende pubblico per primo dell’avvenuto scambio di proprietà con il venditore.
Se dopo la trascrizione del contratto preliminare arrivano i creditori del venditore che vogliono pignorare proprio la seconda casa che hai appena prenotato, beh… resteranno a bocca asciutta.
In definitiva nessuno potrà più toccare il tuo nuovo immobile dalla data di trascrizione del contratto.
Dopo che l’atto sarà TRASCRITTO in modo regolare nei Pubblici Registri Immobiliari sarà tuo per sempre!
Senza andare troppo nello specifico ecco qui sotto una tabella riassuntiva che puoi tornare a consultare ogni volta che avrai dubbi sulla differenza tra questi due adempimenti.
| REGISTRAZIONE | TRASCRIZIONE | |
| Tipo di effetto | Fiscale / Amministrativo | Pubblicitario / Prenotativo |
| A chi va presentata la pratica? | Agenzia delle Entrate | Agenzia delle Entrate che la trascrive nei Pubblici Registri Immobiliari |
| Tipo di effetto | Fiscale / Amministrativo | Pubblicitario / Prenotativo |
| Chi può dare la comunicazione? | privati (in autonomia) / notaio | solo il notaio |
| Adempimento | Obbligatorio | Facoltativo |
| A cosa serve | Certificare la data del contratto per calcolare le imposte | Comunicare a terzi il trasferimento di proprietà. / Prenotare l’immobile rispetto a qualsiasi futuro creditore o compratore |
| Costo | Imposta fissa (attorno ai 200€) | Più elevato (in media dai 2000 ei 4000€) |
Prima di salutarci abbiamo ancora una faccenda in sospeso!
Mario, Antonio e Giuseppe… Ricordi?
Ora che hai capito bene la differenza tra REGISTRAZIONE e TRASCRIZIONE, possiamo finalmente dare risposta alla domanda…
Antonio o Giuseppe? Chi alla fine si prende la seconda casa con vista panoramica sul Lago?
Torniamo all’esempio iniziale…
Da un lato abbiamo Antonio che è stato il primo tra i due contendenti a:
- firmare il contratto di compravendita
- versare regolarmente la caparra
- procedere alla registrazione dell’atto
Dall’altro abbiamo Giuseppe, che ha seguito lo stesso identico iter di Antonio, ma che in più ha compiuto un atto decisivo in questa disputa:
ha TRASCRITTO il contratto nei Pubblici Registri Immobiliari
Giuseppe otterrà quindi la seconda casa perché trascrivendo il contratto ha “prenotato” l’immobile prima di tutti.
Mentre Antonio, sconsolato per aver visto il suo sogno andare in frantumi come un bicchiere di vetro, potrà solo ottenere la restituzione della caparra e/o il risarcimento dei danni da parte di Mario, il venditore furbetto.
La logica della Legge che sta alla base di questa decisione, è infatti quella di tutelare la buona fede di Giuseppe o di chiunque che controllando i Registri Immobiliari, non avrebbe potuto trovare il contratto fatto da Antonio in precedenza, appunto perché è stato solo registrato.
Ma quindi perché molte persone si limitano SOLO a registrare il contratto e non lo trascrivono di prassi?
La risposta è semplice…
La registrazione è un procedimento molto più veloce, che può essere compiuto in autonomia senza chiamare in causa un notaio.
Anche il costo dell’operazione fa la differenza.
Se per registrare un contratto si spendono in media 200€ o poco più, per la trascrizione la cifra può lievitare in modo importante fino ad arrivare ai 2000-4000€.
Ne viene quindi un problema di costo/rischio che l’acquirente deve calcolare in base alla circostanza in cui si trova.
Il nostro consiglio è di procedere alla sola registrazione quando:
- Hai un’alta fiducia nel venditore
- C’è un tempo limitato tra preliminare e rogito
- È stata versata una caparra o acconto di poco valore
Oppure hai un’altra soluzione…
Invece di procedere alla vendita fai-da-te e rischiare di trovarti in questi problemi, puoi affidarti a un’agenzia immobiliare competente e affidabile, che svolgerà per te tutte le verifiche del caso e ti affiancherà in ogni parte della tua compravendita.
Con GCase eviterai di cadere dalle nuvole – come è successo ad Antonio – e perdere la tua seconda casa proprio quando pensi di averla finalmente tra le mani.
Questo perché siamo abituati a gestire decine di contratti immobiliari ogni mese.
Siamo specializzati nella vendita delle seconde case da oltre 30 anni e abbiamo reso felici migliaia di clienti.
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A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
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