GUIDA ALLE 3 VARIABILI UNIVERSALI per prevedere l’andamento dei prezzi nell’immobiliare nei prossimi 4 anni ed evitare di commettere dispendiosi passi falsi dovuti dall’incertezza economica.
È un dato di fatto…
In questo periodo tutti noi ci stiamo scontrando con quello che è l’andamento dell’economia.
Sono certo saprai a cosa mi sto riferendo se ad esempio ti dico:
- Aumento delle materie prime…
- Aumento del costo delle energie…
- Aumento del costo della vita…
La conseguenza naturale di queste variabili è che la maggior parte della popolazione italiana sta puntando a recuperare liquidità per far risalire il proprio conto corrente.
In che modo?
In primis cercano di risparmiare tutte quelle spese non necessarie che possono gravare sul bilancio familiare.
Molti accedono al credito tramite prestiti personali.
E chi in passato ha fatto degli investimenti, sta ora cercando di riscuotere la propria rendita:
- riscattando obbligazioni e buoni del tesoro…
- vendendo le azioni acquistate da altre società…
- mettendo in vendita le loro proprietà immobiliari…
Ma è davvero la scelta più giusta da fare in questo periodo?
Il fatto è che mai come ora abbiamo tutti bisogno di previsioni affidabili e direttive precise su come muovere i nostri investimenti.
Sbagliare tempistica – specialmente in questo periodo – può essere davvero pericoloso per le nostre finanze.
Ed è vero… Non abbiamo abbastanza voce in capitolo per darti precisi consigli sull’andamento dell’economia mondiale.
E nemmeno possiamo prevedere fenomeni straordinari come il recente lockdown che come un asso di briscola si è spazzato via tutte le previsioni fatte fino ad allora.
Per quello che ci compete, però…
Siamo specializzati nella compravendita di seconde case e ricorreremo ai nostri 30 anni di esperienza in questo settore per chiarirti ogni dubbio a riguardo.
In questo modo risponderemo a tutti quei proprietari di seconde case che ormai quotidianamente ci fanno sempre la stessa domanda (che per smorzare l’aria tesa ti riporterò parafrasando Shakespeare):
”Vendere adesso, o non vendere adesso? Questo è il problema!”
…(o era diversa?!)
Devi sapere che c’è una bella differenza tra l’andamento dell’economia mondiale e l’andamento del settore immobiliare italiano.
- Da una parte il valore monetario e le azioni aumentano e diminuiscono alla velocità della luce e con tutti quei sali-scendi repentini ti sembra di stare seduto in prima fila su delle vere e proprie montagne russe finanziarie.
- Dall’altra troviamo il mercato immobiliare con i suoi andamenti lenti e che si ripetono in modo ciclico negli anni, essendo così molto più facili da prevedere, se presi in esame da un occhio esperto.
Il segreto per capire quest’ultimo ma fondamentale andamento l’ho racchiuso nella GUIDA ALLE 3 VARIABILI UNIVERSALI DELL’IMMOBILIARE di cui ti parlerò tra poco.
A proposito, questo metodo di analisi che stai per imparare, oggi lo trovi applicato alla situazione che stiamo vivendo in questo novembre 2022, ma è valido per qualsiasi periodo futuro che vorrai prendere in considerazione.
Sei pronto? Cominciamo!
Gli andamenti immobiliari degli ultimi anni
Per capire meglio il periodo che stiamo passando, bisogna guardarsi indietro e fare un veloce riepilogo della storia appena passata…
Cosa è successo negli ultimi anni?
La morsa del Lockdown
Dopo il primo lockdown chi viveva in piccoli appartamenti e monolocali, si è tuffato negli uffici delle agenzie immobiliari per accaparrarsi una casa più “spaziosa” e “vivibile”.
Prime e seconde case con terrazzi e giardini erano contese peggio delle pepite d’oro ai tempi del Far West.
Per questo motivo, in quel periodo di tempo si è visto un aumento delle vendite e di conseguenza anche i prezzi sono leggermente aumentati.
La corsa al Bonus 110
Come ben sai, prima dell’arrivo dei vari Bonus e Agevolazioni Statali, nessuno voleva ristrutturare perché la paura era quella di non riuscire a rientrare dall’investimento.
Le case degli anni 50-60-70 avevano quindi prezzi molto bassi.
Con la spinta dei Bonus, il mercato degli “immobili di vecchia data” è ripartito, portando come strascico un prevedibile aumento delle materie prime nel settore edilizio (per l’esubero dei materiali usati nelle infinite ristrutturazioni).
La cattiva notizia è che questo rincaro del 20-30% resterà anche ora che i Bonus si stanno ridimensionando.
Prevediamo perciò che la situazione per questo preciso mercato (case da ristrutturare) tornerà ai livelli da cui era partito, andando al ribasso nei prossimi anni.
Ma andando più nel generico, nei prossimi anni come andranno i prezzi nell’immobiliare?
Prendi carta e penna, perché ti sto per svelare…
La GUIDA ALLE 3 VARIABILI UNIVERSALI da considerare per prevedere l’andamento dei prezzi nell’immobiliare
Premetto che l’andamento dei prezzi dell’immobiliare è influenzato da molteplici fattori.
Questa analisi NON vale per quel 1% degli immobili di extralusso che puoi trovare nelle poche località VIP italiane, perché fanno parte di un mercato che segue regole diverse.
Posso però affermare che il restante 99% è regolato da 3 VARIABILI ben distinte, che devono essere TUTTE E 3 POSITIVE se vogliamo preventivare UN AUMENTO DEI PREZZI.
1 – Andamento dell’economia italiana
Se l’economia italiana è fiorente e tutto va per il meglio ecco che:
- nascono nuove imprese e nuovi posti di lavoro
- nuovi stranieri arrivano in Italia in cerca di lavoro e di una dimora fissa per sistemarsi
- la natalità aumenta e nel giro di qualche anno gli immobili presenti nel mercato vanno venduti
- più persone avranno un lavoro a tempo indeterminato e richiederanno mutui anche di 25-30 anni, senza il pensiero che la loro azienda fallisca nel giro di qualche semestre…
Detto questo, come ti sembra stia andando l’economia italiana oggi?
E non sto parlando delle multinazionali che danno lavoro al 5% della popolazione, ma bensì dei piccoli imprenditori che sfamano il 95% degli italiani…
Senza contare che con il lockdown sono state concesse dilazioni di pagamento sia a fornitori privati che allo stato per quel che riguarda debiti e imposte.
Oltre alla mazzata del rincaro delle bollette, questa sospensione dei pagamenti sta ora terminando e le imprese che sono poco solide non se la stanno passando bene.
2 – Disponibilità di accesso al credito – banche e mutui
Immagino ti ricorderai anche tu che nei primi anni 2000 i mutui erano coperti al 120%.
Qualsiasi persona, anche senza un quattrino, ma che aveva tra le mani un contratto a tempo indeterminato, poteva comprare casa.
I mutui oggi purtroppo non sono più per tutti.
Ora grazie alla garanzia Consap puoi coprire fino al 100% la cifra che ti serve, ma i vari istituti di credito hanno modificato il loro metodo di erogazione:
- in molti casi ti concedono solo l’80% della cifra richiesta
- dato l’aumento del costo della vita prevedono che avrai difficoltà a pagare, quindi ti faranno carico di una rata inferiore al 40% del tuo reddito.
Ti faccio un esempio pratico per comprendere meglio questo punto…
Fino a 4-5 mesi fa, gli interessi dei mutui stavano all’1-2% e tenendo conto del tuo stipendio la banca poteva darti 130.000€.
Ora i tassi dei mutui sono aumentati quasi del doppio.
Questo significa che, restando il tuo stipendio invariato, non puoi più chiedere 130.000€, ma dovrai accontentarti di 100.000€.
Dato che la tipologia di immobili che cerchi sarà sempre la stessa (numero di stanze, giardino, zona, ecc…) il proprietario si troverà costretto a dover scendere con il prezzo se vuole vendere la sua casa.
Hai quindi capito che se le banche e gli istituti di credito adottano politiche più restrittive nella concessione dei mutui, hanno la possibilità di incidere in modo significativo sull’andamento dei prezzi del settore immobiliare.
Ma non finisce qui…
Manca l’ultimo aspetto, che è la variabile fondamentale e immancabile di ogni trattativa di vendita…
3 – Rapporto tra domanda e offerta
Se nel paragrafo precedente hai capito il perché la domanda di immobili sta via via diminuendo, in questo ti sto per spiegare perché l’offerta sta invece aumentando.
Come ti ho già anticipato a inizio articolo, la maggior parte delle persone ha l’urgenza di recuperare liquidità.
In questo periodo il numero di immobili nel mercato sta aumentando su più fronti perché:
- Chi ha delle seconde/terze case che non utilizza, le mette in vendita
- Alcuni imprenditori che negli anni passati avevano investito nel mattone, ora stanno mettendo sul piatto i loro immobili per tenere in piedi le loro aziende (e chi ricorre a questo gesto per dare uno stipendio ai propri dipendenti merita solo la nostra ammirazione…)
- nei prossimi 6 mesi si prevede un’impennata drastica degli immobili all’asta. Questo perché le moratorie sospese durante il Covid stanno ora riprendendo il loro corso.
Tieni presente che per smaltire l’invenduto degli immobili già presenti ad oggi nel mercato, ci sarebbero voluti di per sé diversi anni.
L’inevitabile incrocio contemporaneo di queste nuove casistiche, ha come risultato un fiume in piena di nuovi immobili che a breve si riverseranno nell’oceano già stracolmo di annunci immobiliari.
Che succede quando abbiamo un numero spropositato di case in vendita e pochissimi acquirenti che hanno la possibilità di acquistarle?
Esatto…
I prezzi resteranno stabili, o scenderanno.
Chi ad oggi ha intenzione di mettere in vendita la propria seconda casa ad un prezzo superiore e fuori mercato, ha tutte le carte in regola per svenderla nei prossimi anni ad un prezzo ancora più basso del valore attuale.
Il resoconto finale
Perché i prezzi degli immobili non saliranno nei prossimi anni?
- Andamento dell’economia italiana = al ribasso
- Disponibilità di accesso al credito = solo per pochi, e comunque a credito ridotto
- Rapporto tra domanda e offerta = sfavorevole per chi vende
Il risultato è un lento abbassamento dei prezzi di vendita nel settore immobiliare.
Quanto durerà questo periodo di prezzi al ribasso?
Questo non possiamo dirtelo con certezza, ma il mercato immobiliare ha cicli più lenti se comparati a quelli economici e monetari.
Per questo la nostra previsione va nell’ordine dei 3-4 anni (salvo risvolti imprevisti).
Di quanto si abbasseranno i prezzi degli immobili?
Anche qui la risposta è…DIPENDE.
Con buona certezza non dovremmo più vivere quei crolli disastrosi delle crisi passate dove nel 2006-2008 la percentuale di svalutazione immobiliare è arrivata anche al -30%.
Tuttavia, dipende dalle zone e dalla tipologia dell’immobile che possiedi.
Se sei tra i più fortunati puoi sperare di avere un ribasso del 2-3%. Ma non è da escludere che la percentuale si abbassi fino al 10-20% per tutti quelli che sono gli immobili da ristrutturare e che ora non possono più godere dei bonus.
Il nostro consiglio
Se in questo periodo hai bisogno di nuova liquidità e stai pensando di mettere la tua seconda casa in vendita, questo è il momento!
Prima che arrivi l’ondata di nuovi immobili nel mercato, prenditi per tempo e comincia a informarti sulle procedure da seguire per vendere in fretta la tua seconda casa.
E se vuoi velocizzare ancora di più la tua compravendita, il metodo più rapido che hai per farlo è quello di affidarti ad una agenzia immobiliare seria e competente.
Vendere una seconda casa può essere una passeggiata solo se ti affidi a un’agenzia che ha un Metodo di vendita sicuro e comprovato.
Affidandoti a GCase avrai sempre la certezza che ricaverai dalla tua compravendita la somma che realmente corrisponde al valore del tuo immobile.
Questo perché siamo abituati a gestire decine di contratti immobiliari ogni mese.
Siamo specializzati nella vendita delle seconde case da 30 anni e abbiamo reso felici migliaia di clienti.
Dai un’occhiata ai nostri profili social e leggi le recensioni di chi si è affidato a noi.
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A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
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