Tutti gli aspetti che ti conviene considerare se vuoi vendere la tua seconda casa, ma non disponi delle Conformità degli Impianti.
Ormai è quasi fatta!
Qualche settimana fa hai conosciuto un compratore davvero interessato alla tua seconda casa.
Dopo un paio di chiamate e qualche sopralluogo, avete preso appuntamento dal notaio per il rogito.
Due giorni prima di andare dal notaio il tuo compratore ti chiama e dice:
“Oltre ai documenti che hai già preparato per la vendita, puoi portare anche i Certificati di Conformità degli Impianti?”
Oddio, ma chi ha mai visto quei certificati?
Hai quella seconda casa da ormai 10 anni e tutto ha sempre funzionato bene. Oltretutto quando l’hai comprata non ti hanno dato alcun tipo di documento relativo al buon funzionamento degli impianti.
Anche perché è stata costruita molti anni prima e non erano obbligatori.
Oppure se sono stati fatti, c’è una buona probabilità che tra i vari cambi di proprietà, certi documenti siano andati persi.
Che fare quindi?
Dopo ore passate rovesciare cassetti e scartabellare fogli a destra e a manca ci rinunci.
Queste Conformità degli Impianti non si trovano.
O forse non sono nemmeno mai state fatte…
Puoi vendere lo stesso la tua seconda casa?
Oppure stai rischiando di far saltare la compravendita proprio sul più bello e spendere migliaia di euro per mettere a posto la situazione?
Se stai cercando di vendere la tua seconda casa, ma non disponi dei certificati di proprietà degli impianti, NON DISPERARE!
Puoi riuscire a vendere lo stesso il tuo immobile, MA devi prestare attenzione a determinati aspetti che tra poco ti elencherò…
Altrimenti continuerai ad essere responsabile al 100% di futuri eventuali malfunzionamenti degli impianti anche se non hai più la proprietà di quella seconda casa.
Ma andiamo con ordine…
Cosa sono i Certificati di Conformità degli Impianti?
Come puoi immaginare anche tu, i Certificati di Conformità altro non sono che documenti rilasciati dal professionista che ha installato gli impianti nella tua seconda casa.
La loro funzione è quella di tutelare l’impresa, garantendo che ha fatto ogni operazione a regola d’arte, seguendo le indicazioni del progetto e utilizzando i materiali idonei.
Per legge devono essere redatti e consegnati nelle mani del cliente ogni volta che:
- si sostituisce parte dell’impianto o se ne modifica la potenza
- si installa un impianto nuovo di zecca
- si ristruttura l’abitazione mettendo mano anche agli impianti
- l’immobile cambia la destinazione d’uso (ad esempio da abitazione passa a locale commerciale)
- si allacciano nuove utenze
Con in mano questa dichiarazione, il proprietario dell’immobile e i successivi compratori hanno la certezza che l’impianto rispetta gli standard di qualità e sicurezza previsti dalla legge.
Per quali tipi di impianti viene rilasciata la Conformità?
Nell’articolo 1 del DM 37/08 troviamo indicati gli impianti per i quali è necessario rilasciare una certificazione di conformità, indipendentemente dalla destinazione d’uso dell’immobile.
Questi sono:
- Tutti gli impianti di produzione, trasporto o distribuzione di energia elettrica
- Gli impianti radiotelevisivi e quelli elettronici in generale
- Impianti di riscaldamento, condizionamento, climatizzazione e ventilazione
- Gli impianti idrici e sanitari
- Tutti gli impianti per la distribuzione e l’utilizzo del gas
- Impianti di sollevamento quali ascensori, scale mobili e montacarichi
- Gli impianti antincendio
Aspetta, immagino cosa starai pensando…
“Come faccio a recuperare tutti questi documenti prima di vendere casa?”
In realtà, solo poche tra queste Conformità sono davvero necessarie in fase di rogito.
Quelle di cui devi preoccuparti davvero quando vendi la tua seconda casa (e qualsiasi altro immobile) sono quelle relative agli impianti:
- idraulico
- elettrico
- libretto della caldaia
Quando ti troverai davanti al Notaio e arriverà il momento di affrontare la questione, solo quest’ultima conformità (caldaia) sarà obbligatoria per procedere al rogito.
Senza il libretto della caldaia in ordine, NON PUOI vendere l’immobile.
Mentre per l’impianto idrico e elettrico, tutto potrà essere risolto in base agli accordi che hai preso in modo preventivo con il tuo compratore.
Mi spiego meglio…
La conformità degli impianti è obbligatoria per vendere un immobile?
Come ti ho già detto, la Conformità degli Impianti – idraulico ed elettrico – NON È OBBLIGATORIA ai fini della validità dell’atto.
In pratica puoi vendere la tua seconda casa anche senza quelle due conformità.
Quello che devi assolutamente sapere, è che se mancano questi due documenti, chi ne farà le spese sarà il valore economico del tuo immobile.
Il tuo compratore, se viene a conoscenza della mancanza delle conformità degli impianti, può agire in due diversi modi:
- Chiederti di mettere il tutto a norma, chiamando per tuo conto dei professionisti per farti rilasciare le Conformità mancanti (a tue spese)
- Chiedere uno sconto sul totale della cifra pattuita per l’acquisto dell’immobile, in quanto la tua seconda casa presenta dei “vizi”
E questi accordi con il tuo compratore ti consiglio di prenderli prima di arrivare davanti al Notaio!
In questo modo avrai tutto il tempo di porre rimedio alla mancanza di questi documenti.
Molto spesso è sufficiente investire qualche centinaio di euro per richiedere l’intervento al tuo professionista di fiducia e se tutto funziona come deve, pagherai solo il rilascio del nuovo documento.
Ma che succede se in fase di verifica dell’impianto, questo risulta fuori norma?
Niente paura, in genere basta un adeguamento, qualche piccola modifica per rendere il tuo vecchio impianto sicuro e funzionante (a meno che non sia da sostituire completamente…)
In questo modo potrai vendere la tua seconda casa a prezzo pieno, senza incorrere in futuro ad altre contese con il tuo compratore per degli impianti fallati.
Anche perché questo genere di Conformità saranno comunque necessarie al tuo compratore quando in futuro:
- dovrà richiedere il certificato di agibilità dell’immobile
- farà richiesta di bonus o incentivi
- dovrà allacciare nuove utenze
- altri enti statali come Comune o Vigili del Fuoco, Polizia (ecc) le richiederanno per eventuali verifiche
Come hai capito quindi, non si scherza con le Conformità, anche se non sono obbligatorie!
E se decidi di fare lo “gnorri” e vai a rogito
senza tirar fuori questo discorso all’ignaro acquirente?
Attenzione, fare i furbetti in queste situazioni può portare a conseguenze ben peggiori di un semplice adeguamento o sconto sul prezzo…
Obblighi del venditore quando vende il suo immobile senza Conformità degli Impianti
I tempi sono cambiati.
Anni fa, in fase di rogito, il Notaio ti chiedeva solo i Documenti obbligatori per la compravendita della tua seconda casa.
Stop! Un paio di firme, una stretta di mano, e la proprietà dell’immobile veniva trasferita.
Ora invece ogni frase scritta nel contratto finale viene passata al microscopio.
Con il continuo adeguamento delle normative nel settore immobiliare basate sull’esperienza di tutte le eventuali dispute nate tra compratore e acquirente dopo il rogito, nulla viene tralasciato.
So che non sarà certamente il tuo caso, ma se un venditore pensa di fare la genialata del secolo e tacere sulla mancanza delle Conformità degli Impianti, stai tranquillo che non la passerà tanto liscia.
Negli ultimi anni ho visto che i Notai sono diventati molto più “pignoli” nell’andare a toccare ogni possibile clausola a tutela del compratore al momento dell’atto, anche se non obbligatorie per legge.
Quindi preparati al momento in cui sentirai uscire dalla sua bocca le frasi:
“L’acquirente vuole avvalersi del Deposito Prezzo?”
Oppure, come in questo specifico caso…
“L’acquirente è stato informato sullo stato degli impianti e dei relativi Certificati di Conformità?”
Se non hai affrontato questo argomento in separata sede con il tuo compratore, qui casca il palco!
Anche perché come venditore – ai sensi dell’art. 1490 del codice civile – hai l’obbligo di informare il tuo acquirente di qualsiasi vizio che il tuo immobile presenta.
E gli impianti fuori norma sono un VIZIO A TUTTI GLI EFFETTI!
Quindi, se il tuo acquirente anni dopo che ha acquistato la tua seconda casa trova che qualcosa non va sugli impianti potrà rivalersi su di te andando in tribunale.
Se gli impianti devono solo essere messi a norma, beh… potrà richiedere un risarcimento economico per le spese effettuate, più i classici danni morali subiti dal tuo inadempimento.
Se invece lo stato precario degli impianti rende l’immobile inutilizzabile, ahia… Qui la situazione si fa molto più seria!
Preparati a vederti tornare indietro la tua seconda casa, con la stessa facilità con cui si può fare un reso ad Amazon.
Il contratto in essere viene legalmente annullato e tu dovrai risarcire fino all’ultimo centesimo che hai ricevuto anni prima dal tuo caro compratore. Più eventuali danni morali, ovvio…
Come hai capito, stare zitti e far finta di nulla non ripaga mai!
Anche se come ti ho detto poco fa, non avrai nemmeno la possibilità di farlo perché il Notaio nel 99% dei casi scoprirà ogni altarino passando ai raggi x l’atto di compravendita che state per firmare.
Quindi in definitiva come ti conviene procedere?
Cosa fare quando non disponi delle conformità degli impianti?
La soluzione più saggia (come sempre) è quella di controllare di avere anche questo tipo di documenti a posto ancora prima di mettere in vendita la tua seconda casa.
In questo modo sarà tutto più semplice.
Avrai tutto il tempo di chiamare il tuo idraulico o elettricista di fiducia per farti rilasciare i Certificati di Conformità che ti mancano e farti trovare pronto in fase di rogito.
Così facendo, la tua seconda casa non verrà svalutata, ma soprattutto non rischierai di incorrere in futuri problemi legali.
Comunque sia, un altro suggerimento che ti do è quello di parlarne subito in modo chiaro e sincero con il tuo acquirente.
Informalo di qualsiasi vizio o piccola irregolarità che il tuo immobile presenta e accordati con lui in modo “pacifico” su come procedere in fase di rogito.
Quando sarete entrambi davanti al Notaio, sarà un attimo adeguare le dichiarazioni di responsabilità delle parti.
Anche perché le parti possono prevedere di comune accordo che tali accertamenti non sono necessari alla compravendita.
In questo modo eviterai di passare notti insonni per il timore che ti vengano chiesti indietro i soldi in caso di problemi futuri di cui nemmeno sei a conoscenza.
Ciononostante, voglio comunque dirti che la Conformità degli Impianti può essere di fondamentale importanza per garantire la sicurezza personale e la salute dei nuovi inquilini.
E ricorda sempre che una seconda casa dotata di impianti sicuri è anche più facile da vendere, ed è più facile trovare una banca che conceda il mutuo se tutto risulta perfettamente in regola.
E questo posso dirtelo per esperienza, perché in Gcase siamo abituati a gestire decine di contratti immobiliari ogni mese.
Siamo specializzati nella vendita delle seconde case da oltre 30 anni e abbiamo reso felici migliaia di clienti.
Dai un’occhiata ai nostri profili social e leggi le recensioni di chi si è affidato a noi.
Quello che ti possiamo assicurare è che scegliendo Gcase potrai liberarti in fretta dal peso di vendere la tua seconda casa nel migliore dei modi e senza fastidiosi intoppi.
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A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
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