Ecco quello che devi sapere se stai pensando di mettere nella tua proposta d’acquisto una clausola sospensiva relativa alla vendita della tua vecchia seconda casa.
Per quanto possa sembrare strano, nell’immobiliare questo tipo di pratica succede molto spesso.
Con qualche decennio di esperienza alle spalle posso dirti che le cause più comuni che giustificano questo bisogno rientrano – per la maggior parte dei casi – nelle 2 casistiche che leggerai tra poco.
Magari una di queste rispecchia proprio la tua attuale situazione, quindi lasciami indovinare….
Quale dei due casi è più simile al tuo?
Caso 1 – La famiglia allargata
La tua famiglia negli ultimi anni è cresciuta e gli spazi di quel bilocale che hai preso 7 anni fa cominciano a diventare piuttosto stretti dato che si sono aggiunti 2 figli.
Quei meravigliosi weekend di relax che ti godevi qualche anno fa, ora somigliano sempre di più a un viaggio della speranza.
La domenica sera, mentre sei in auto per tornare nella tua prima casa in centro a Milano, ti rendi conto che sei più stanco e stressato di quando sei partito.
Qualcosa deve cambiare…
Ma non vuoi rinunciare a quello stacco psicologico che solo una seconda casa ti può dare…
Caso 2 – Voglio cambiare aria
Hai passato la maggior parte dei weekend degli ultimi 7 anni a prendere il sole sulle calde spiagge del Lago d’Iseo.
La movida notturna dei locali lacustri ti è sempre piaciuta.
Come pure le passeggiate al chiaro di luna a bordo lago.
Ma ora tutto questo movimento e frastuono comincia a stancarti.
Sei più orientato alla calma e alla pace che solo le montagne della Val Seriana possono darti. Passeggiate tranquille e notti al fresco. Profumo gelido di pino di prima mattina.
Ti immagini già i tuoi weekend invernali passati davanti al camino con il fuoco acceso, con in mano una tazza bollente mentre guardi le cime innevate della Presolana dalla finestra che dà sul balcone.
Ok…
Forse questi due casi non rispecchiano al 100% la tua specifica situazione, ma se stai leggendo questo articolo con molta probabilità hai già adocchiato una nuova fantastica seconda casa dei sogni che vuoi fare tua.
E per farlo hai bisogno di liberarti proprio della tua vecchia abitazione prima di trasferirti in quella nuova.
Prima di farlo, però, da persona intelligente ti stai informando su quali sono le conseguenze di questa scelta.
E soprattutto su quale sia la corretta procedura da seguire nel caso tu decida di vincolare l’acquisto del tuo nuovo immobile alla vendita di quello vecchio che possiedi.
Andiamo quindi per gradi e analizziamo insieme ogni aspetto che devi considerare quando vuoi vendere una seconda casa per acquistarne subito un’altra.
E nella parte finale dell’articolo, oltre a passare ai raggi X i possibili lati negativi e positivi del vincolo acquisto-vendita, ti darò la mia personale opinione su come gestire questo delicato passaggio di proprietà.
Acquistare prima di vendere o vendere prima di acquistare?
Cosa devi sapere a riguardo…
Hai trovato la seconda casa dei tuoi sogni e vuoi liberarti della tua nel modo più veloce possibile.
Nella tua testa stai valutando ogni conseguenza di cosa può voler dire vendere prima il tuo vecchio immobile e acquistare in un secondo momento la tua nuova seconda casa, o viceversa.
Magari hai pure messo nero su bianco pro e contro delle variabili di cui disponi e dei problemi a cui puoi andare incontro.
Hai quindi capito che se acquisti prima di vendere può succedere che:
- non hai abbastanza soldi per acquistare il nuovo immobile
- se stai ancora pagando il mutuo della precedente ti troverai a doverne fare un altro e sarà molto difficile che la banca te ne conceda un altro
- ti troverai a pagare doppie spese di gestione finché non riuscirai a vendere la tua vecchia seconda casa
- il tuo reddito annuale si alzerà e non potrai usufruire dei soliti bonus di cui hai goduto in questi anni
Dall’altra parte se vendi prima di acquistare può succedere che:
- per un periodo di tempo indefinito, puoi dire addio ai tuoi weekend in montagna o al lago che tanto piacciono a te e alla tua famiglia
- dovrai gestire un doppio trasloco; uno al momento della vendita della tua seconda casa, uno all’acquisto di quella nuova
- avrai un esubero di mobilio da stipare nella tua prima abitazione e, se non hai spazi a disposizione, dovrai affittare un deposito fino all’arrivo della nuova casa
Insomma, in entrambi i casi la faccenda può essere davvero complicata.
C’è una possibilità quindi che ti frulla in testa da un po’ di tempo…
Dato che hai già individuato il nuovo immobile su cui vuoi trasferirti, pensi bene di affidare alla stessa agenzia immobiliare che lo sta trattando, anche la vendita della tua seconda casa.
L’idea è quella di vincolare l’acquisto di quella seconda casa non appena sarà riuscita a vendere la tua di cui ti vuoi liberare.
In questo modo tutto sarà gestito in contemporanea e con più facilità.
vendi-acquista-trasloca
SEMBRA la soluzione più efficace e saggia da prendere.
Ho detto sembra non a caso, perché questo genere di procedure hanno sì dei lati positivi, ma anche lati negativi nascosti che dovrai essere pronto a gestire al meglio.
Pena la perdita di svariate migliaia di euro e una vagonata di stress.
Andiamo ad analizzarli nel dettaglio…
Vincolare la nuova proposta d’acquisto alla vendita dell’immobile che già possiedi: pro e contro
Prima di definire i lati positivi e negativi di questa manovra contrattuale voglio comunque portare la tua attenzione su un aspetto molto importante.
Se il tuo piano va per il meglio e riesci a vincolare l’acquisto del nuovo immobile alla vendita, devi comunque essere cosciente che al momento della firma sulla nuova proposta d’acquisto dovrai comunque versare un assegno di caparra al tuo venditore.
Questo perché per rendere veritiero il tuo intento di acquistare la sua abitazione, serve comunque dargli una garanzia concreta.
Tuttavia, se fai la tua proposta d’acquisto a regola d’arte, puoi avvalerti del diritto che tale assegno sarà solamente trattenuto nella cassaforte dell’agenzia fino a pratica conclusa e non subito incassato.
Detto questo, partiamo dalle belle notizie…
I 3 Lati Positivi di vincolare l’acquisto alla vendita
1 – Un unico trasloco
Come detto anche sopra non dovrai avere il pensiero di trovare un deposito temporaneo per i tuoi effetti personali e il tuo mobilio.
Soprattutto non dovrai fare la fatica di spostarli una prima volta per poi doverli riprendere in mano magari il mese successivo.
Anche se il doppio trasloco può essere un toccasana per la fase di decluttering, è comunque dispendiosa a livello di tempo e fatica.
2 – Weekend in montagna o al lago senza interruzioni
Togliendo il tempo del trasloco e quello per il passaggio delle utenze, potrai comunque continuare a goderti i tuoi weekend in tutta tranquillità.
Non avrai la scocciatura di dover attendere mesi (o addirittura anni) senza una seconda casa in cui andare con la tua famiglia per rilassarti della settimana lavorativa appena passata.
Vincolando l’acquisto alla vendita elimini di netto i tempi di attesa tra una fase e l’altra del passaggio, perché entrambe le procedure saranno svolte in contemporanea.
3 – Soldi in tasca e mutuo facile
Dato che il pagamento del nuovo immobile avverrà solo quando la tua seconda casa sarà venduta, al momento dell’acquisto avrai tutta la liquidità necessaria per affrontare questa spesa.
Se hai fatto bene i conti non dovrai spendere neanche un centesimo per il nuovo mutuo.
Se invece hai acquistato un immobile di maggior valore, la tua banca sarà più propensa ad accettare la richiesta di un nuovo piccolo mutuo a copertura della plusvalenza.
E qui apro una veloce parentesi…
Come hai capito i lati positivi di questo tipo di vincolo sono tutti a tuo favore.
In questo specifico caso è solo il tuo venditore ad esserne penalizzato.
Mettiti un attimo nei suoi panni…
Accetteresti di buon grado di legarti mani e piedi con un contratto che ti costringe di aspettare buono buono l’esito di una procedura immobiliare che non ha niente a che fare con la tua?
Il rischio maggiore che si mette sulle spalle il tuo venditore è quello di perdere tempo prezioso nell’attesa che la tua seconda casa venga venduta.
Proprio per questo quando si firma questo genere di vincoli si definisce una scadenza temporale entro la quale le parti sono liberate dall’accordo.
Ma stiamo comunque parlando di 45/60 giorni.
E a dirla tutta, due mesi possono fare una bella differenza in ambito immobiliare.
Sia per il discorso svalutazione dell’immobile, sia perché nel frattempo possono arrivare altri compratori interessati a fare la loro proposta, e il tuo venditore dovrà metterli tutti in standby perchè si è già accordato con te in precedenza.
Anche l’agenzia dalla sua parte perderà molto tempo e investirà molti soldi nella pubblicità che farà per vendere il tuo vecchio immobile.
Addirittura, se la clausola che hai messo nel contratto è di tipo sospensivo e non risolutivo, anche se l’affare salta non potrà nemmeno legalmente chiederti provvigioni per il servizio che ti ha dato, salvo che siano specificati nel contratto che andrete a stipulare (di questo aspetto te ne parlerò tra poco).
E questo porta alla luce il rovescio della medaglia di questa procedura…
I 3 Lati Negativi di vincolare l’acquisto alla vendita
1 – Difficoltà nel farti accettare questo tipo di proposta
Come ti ho spiegato poco fa, è un rischio enorme per il tuo venditore dover aspettare settimane o mesi e vincolare la sua compravendita del suo immobile al tuo.
In realtà è tutto nelle mani dell’agenzia.
L’unico caso in cui un venditore “sveglio” si accolla questo rischio, è quando il suo immobile è in vendita da diversi mesi e tu, con questo vincolo, sei rimasto l’ultimo baluardo per riuscire a liberarlo dell’impiccio.
D’altro canto deve anche percepire che l’immobile di cui ti vuoi sbrigare ha tutte le carte in regola per essere una vendita veloce in grado di far venire la bava alla bocca ad altri possibili acquirenti.
2 – Pressioni costanti dall’agenzia per svendere il tuo immobile
L’agenzia che sta seguendo la tua pratica dovrà aspettare finchè non sarà riuscita a vendere la tua seconda casa prima di prendere entrambe le provvigioni che gli spettano dalla vendita dei due immobili.
Che significa questo?
Che farà di tutto per venderla il più velocemente possibile.
In prima analisi questo può essere un aspetto positivo, se non fosse che pur di concludere il tutto con successo (e in fretta…) farà di tutto per svendere il tuo immobile e liberarsene il più velocemente possibile.
3 – Clausole nascoste nel contratto
Per questo tipo di contratti si aggiunge alla proposta d’acquisto una clausola che può essere di tipo “risolutivo” o “sospensivo”.
Nel caso della clausola sospensiva non dovrai nulla all’agenzia fino a quando entrambi i contratti sono portati a termine con successo.
Questo perché appunto il contratto resta “sospeso”, quindi non concluso, fino al buon esito dell’accordo.
Se invece firmi per una clausola risolutiva, il tuo contratto sarà risolto sia che si proceda alla compravendita di entrambe le abitazioni, sia che invece si arrivi alla scadenza senza aver fatto nulla.
Ciò sta a significare che legalmente l’agenzia potrà richiederti le provvigioni che gli spettano anche se alla fine non riuscirà a vendere la tua seconda casa.
Come ragioniamo noi e cosa ti consigliamo di fare
Come avrai ben capito, vincolare l’acquisto della tua nuova seconda casa alla vendita dell’immobile che già possiedi non presenta solo dei lati positivi.
Questa procedura può avere dei risvolti alquanto negativi se cadi preda di un’agenzia senza scrupoli che guarda solo ai suoi interessi e arriva a svalutare il tuo immobile pur di venderlo.
Dopo questa riflessione sta a te mettere sul piatto della bilancia i vari aspetti che abbiamo appena analizzato e prendere la decisione che nel tuo specifico caso ti sembra più opportuna.
Se preferisci guadagnare fino all’ultimo centesimo di quanto realmente ti spetta di diritto e vuoi vivere tutto il processo con meno stress, il nostro consiglio è quello di fare un passo alla volta e ponderare bene ogni decisione.
Vale la pena perdere qualche weekend in villeggiatura e doversi adoperare per un doppio trasloco, se dall’altra parte hai la certezza di portare a casa 10/20/30.000 euro in più dalla tua vendita.
Del resto, stiamo pur sempre parlando della compravendita di SECONDE CASE.
Questo genere di vincolo ha più senso applicarlo nella compravendita delle “prime” case.
Questo perché restare senza abitazione principale per qualche mese può comportare dei problemi ben più complicati del solo “doppio trasloco”.
A quel punto sì che il gioco vale davvero la candela.
Ma nel nostro specifico caso la procedura più corretta da seguire resta sempre la stessa, ovvero:
- Fai valutare il tuo vecchio immobile da un’agenzia competente
- Nel frattempo, ti informi di quali seconde case ci sono nel mercato e tieni d’occhio quelle che più corrispondono alle tue esigenze
- Firmi un mandato di vendita con la tua agenzia
- Trovi il compratore e vai a rogito senza alcun intoppo
Una volta che questa prima parte si è conclusa nel migliore dei modi puoi avere la tranquillità di seguire la procedura di acquisto del tuo nuovo immobile senza alcuna pressione psicologica.
Tradotto:
NON FIRMARE ALCUNA PROPOSTA D’ACQUISTO
FINCHE’ NON HAI VENDUTO
(ergo: non hai i soldi in tasca)
Vendere una seconda casa può essere una passeggiata solo se ti affidi a un’agenzia che ha un Metodo di vendita sicuro e comprovato.
Noi di GCase preferiamo fare i giusti passi nel momento esatto in cui devono essere fatti.
Questo per dare ai nostri clienti il migliore servizio possibile e la tranquillità che si meritano durante queste trattative.
Affidandoti a noi eviterai di perdere la testa tra le mille procedure contrattuali che questo genere di vincolo può darti.
Inoltre, avrai sempre la certezza che ricaverai dalla tua compravendita la somma che realmente corrisponde al valore del tuo immobile.
Questo perché siamo abituati a gestire decine di contratti immobiliari ogni mese.
Siamo specializzati nella vendita delle seconde case da 30 anni e abbiamo reso felici migliaia di clienti.
Dai un’occhiata ai nostri profili social e leggi le recensioni di chi si è affidato a noi.
Quello che ti possiamo assicurare è che scegliendo Gcase potrai liberarti in fretta dal peso di vendere la tua seconda casa nel migliore dei modi e senza fastidiosi intoppi.
- Valutiamo la tua seconda casa in modo gratuito
- Effettuiamo tutti i controlli preliminari sulla documentazione
- Prepariamo l’immobile per la vendita grazie all’Home Staging
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- Gestiamo per tuo conto ogni email, chiamata o appuntamento con potenziali compratori
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Tutto quello che devi fare è contattarci cliccando sui tasti che trovi qui sotto e lasciarti affiancare nella vendita della tua seconda casa.
A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
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